ТОП-10 рисков при покупке квартиры

Покупка квартиры — дело важное, радостное и волнительное одновременно. Правильно ли оформлены документы, нет ли юридических ошибок, все ли выписан-вписаны, нет ли ареста на квартиру?
Сегодня поговорим о том, какие непредвиденные ситуации могут ждать новых хозяев и как их избежать.

Организационные риски
Риск 1: Мошенничество
Объявление о продаже квартиры вы можете встретить в интернете, в газете, наклеенным на подъезде, по телевизору – выбор огромный. «Обратите внимание на цену. Если продается интересный объект в хорошем районе, с хорошей площадью и в хорошем состоянии, но по явно заниженной стоимости, на 20-30% дешевле, чем аналоги на рынке – стоит насторожиться. Задайтесь вопросом: в чем причина? – советует Лилия Гадиева, первый заместитель директора федеральной риэлторской компании “Этажи”. – Возможно, у продавца сложная жизненная ситуация и срочно нужны деньги. Но как покупателю это проверить?»
Один из вариантов — обратиться в риэлторскую компанию, которая может проверить объект на юридическую «чистоту». “Мы берем выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРП) об отсутствии арестов и обременений, — объясняет Андрей Лесин, директор департамента сопровождения сделок компании «Этажи». – Это может сделать и не специалист: такой документ можно заказать и получить в течение пяти дней. Но в «Этажах» начала действовать совместная с Росреестром программа получения выписок в режиме он-лайн: выписку мы получаем в течение трех часов, что существенно экономит время и силы покупателя».

Риск 2: Техническая ошибка
Случай из практики: в агентство обратились два собственника, которые живут на севере и имеют квартиру в Тюмени, которую хотят продать. Риэлтор заказывает выписку из ЕГРП – и оказывается, что в графе «собственник» указан совершенно другой человек… Люди шокированы. Риэлторы разбираются, едут в Росреестр, выясняется, что несколько лет назад при оформлении документов произошел технический сбой: в адресе вместо «дом 10» был вписан «дом 101». Что делать в такой ситуации? Можно обратиться в суд, доказывать свое право собственности на это жилье, и только потом начинать процедуру продажи. Это отнимет месяцы и финансы. «Мы пошли другим путем, — рассказывает Андрей Лесин. – Нашли женщину, которая по ошибке была вписана как собственник квартиры, заказали выписку о ее объекте и увидели, что выписка на ее квартиру – пустая. От ее имени обратились в Росресстр. Специалисты Росреестра исправили ошибку в регистрации ее прав на жилье. А затем вместе подали второе заявление – о том, что она не собственник квартиры наших клиентов. Ошибка была исправлена, по нужному адресу вписаны собственниками настоящие владельцы квартиры – все заняло две недели, делалось в рамках обычного сопровождения сделки, без дополнительной оплаты».

Риск 3: «Чужой»
При показе квартиры продавец рискует, впуская в свою квартиру неизвестных людей, представившихся покупателями. Точно так же рискует и покупатель, отправляясь по объявлению в чужую квартиру к человеку, назвавшемуся продавцом. «Чтобы избежать неприятных ситуаций, начиная работу с покупателями и продавцами, мы заключаем договор с каждым, видим его паспортные данные, проверяем все документы», — поясняет Лилия Гадиева.


Риск 4: Цепочки сделок
Если при покупке недвижимости вы рассчитываете на деньги от продажи предыдущей квартиры – важно согласовать детали и сроки продажи и покупки. «Иногда выстраивается длинная цепочка сделок: человек продает одну недвижимость, покупает другую, его продавец тоже, продав, рассчитывает купить и т.д. При этом если происходит сбой или задержка в каком-то «звене» — вся цепочка оказывается под риском срыва, ваша сделка может просто не состояться. А это – упущенное время, негативные эмоции, и возможно, потерянные деньги. Важно состыковать все сроки и продумать детали» — отмечает Лилия Гадиева.

Риск 5: Загородка
Если речь идет о покупке земельного участка – прежде всего убедитесь, что участок находится у продавца в собственности. «Были примеры, когда клиент уверял, что владеет этой землей. На самом же деле оказывалось, что земля в аренде, а срок договора уже истек. Такие случаи нередки – сказывается наследие советского времени, определенный правовой нигилизм и некоторая легкомысленность людей. В такой ситуации мы предлагаем помощь в оформлении этого участка в собственность, и только затем начинаем процедуру продажи,» — уточняет Андрей Лесин.
Также при покупке участка важно подтвердить расположение и его площадь на местности – провести реальное межевание. В противном случае можно купить участок, имеющий по документам 8 соток, а в реальности – только 6.

Правовые риски
Риск 6: Собственник – несовершеннолетний
Тут обязательное требование – получить разрешение органов опеки на отчуждение объекта недвижимости с одним из условий: одновременная/последующая покупка жилья; дарение квартиры/доли в квартире; зачисление денег от продажи недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, на счет ребенка.

Риск 7: Объект недвижимости приобретен в браке, либо в браке происходил расчет по ипотеке
Необходимо нотариально заверенное согласие супруга/супруги на продажу (а если находятся в предразводном состоянии – то и согласие обоих супругов на покупку), чтобы исключить в будущем риски по оспариванию сделки.

Риск 8: Продаваемый объект – комната в коммунальной квартире либо доля в праве долевой собственности
Например, один дом на двух соседей – при продаже своей половины одним из соседей второй имеет преимущественное право выкупа. Если условие о таком праве не было соблюдено, когда вы покупали половину дома – второй сосед может перевести право покупателя на себя в судебном порядке уже после того, как вы половину купили – и он будет признан покупателем за ту же стоимость. Таким образом, при подготовке сделки нужно получить отказ других собственников от преимущественного права покупки; копию уведомления о намерении продать долю/комнату, с указанием адреса и цены объекта, отправленного субъекту, имеющему преимущественное право покупки, подкрепленное потовыми квитанциями об отправлении.

Риск 9: В квартире зарегистрирован гражданин, имеющий право проживания и пользования
Скажем, в квартире живет семья из четырех человек: родители в ходе приватизации оформляют на себя право собственности, а совершеннолетние дети отказались от него в пользу родителей. Таким образом, дети – не собственники, но они прописаны в этой квартире, и выписать их принудительно нельзя даже в судебном порядке. При продаже квартиры необходимо, чтобы они выписались добровольно, нужно взять поквартирную карточку, либо справку о зарегистрированных гражданах, подтверждающую, что все сняты с регистрационного учета по данному адресу.

Риск 10: Наличие обременения или ареста
Это видно из выписки из ЕГРП. Про арест (например, за невыплаты по кредиту) владелец может и не подозревать, а купля-продажа с фактом ареста невозможна. Если арест не выявлен вовремя, а сделка уже идет – покупатель оказывается не защищен: деньги он уже отдал, продавец мог ими успеть распорядиться, а будет ли завершена сделка, предсказать сложно – так как неизвестно, возможно ли быстро снять арест.
В случае с обременением решить вопрос проще. «Бывает, что квартира была куплена в ипотеку, кредит еще не погашен, но собственнику нужно ее продать. Это риски для обоих сторон: и для продавца, и для покупателя. В этом случае наша компания может предоставить продавцу целевой заем на погашение ипотеки» — рассказываетАндрей Лесин.

Конечно, каждый сам выберет наиболее комфортный путь покупки или продажи. Решите, берете ли вы на себя ответственность за все организационные и юридические моменты, или возложите этот груз на специалистов. В любом случае – чистых вам сделок и радостных перемен!

Полная финансовая ответственность по сделкам закреплена в Положении о гарантийном обязательстве (внутреннем документе компании) и прописана в клиентском Договоре, после сделки клиенту выдается гарантийный Сертификат. Если у вас возникают проблемы по объекту, купленному в компании (например, третье лицо заявило о своих правах на квартиру после сделки) – она обязуется решить их, вплоть до представления интересов в суде, чтобы клиент в любом случае получил свою квартиру, либо – компания приобретет ему подобную за свой счет.

Финансовая ответственность не распространяется на сделки свыше 8 млн руб., на договоры долевого участия с застройщиками и договоры переуступки прав долевого участия, на сделки с коммерческой недвижимостью.