Загородка – без риска!

Рынок загородной недвижимости в области на подъеме, и летом к этому тренду традиционно добавляется сезонное повышение спроса. Если думаете о приобретении загородного объекта – вспомните, что сделки с загородной недвижимостью сложнее, рисков в них больше. Как экологично справиться с ними? Обратимся к специалистам.

При покупке может обнаружиться масса подводных камней: неверно оформленные документы на объект или землю, а то и их отсутствие, сложности при работе с несколькими собственниками, нюансы юридических вопросов, физические параметры дома и многое другое. Условно все вопросы можно разделить на правовые (юридические) и неправовые (жизненные).

Неправовые риски
Главная задача покупателя – найти для себя лучший объект и приобрести его выгодно. На рынке сегодня – огромный выбор самой разной «загородки»: участки, дачи, дома, коттеджи в любом районе, расположенные так, как вам нравится: у леса, речки, с водоемом, на нужном вам тракте, на любой бюджет.
В приобретении может помочь ипотека: на покупку практически всех видов загородных объектов (вплоть до бани, избушки и даже строительства) банки дают кредиты, а подходящую именно вам ипотечную программу поможет выбрать профессиональный брокер в крупной риэлторской компании. Остается верно выбрать, что именно покупать. И здесь нужно быть предельно внимательным.
1 . «Достаточно рисков возникает, если при покупке участка не проверить, размежеван он или нет, — рассказывает Вадим Калинин, менеджер отдела продаж федеральной риэлторской компании «Этажи». – Приобретя неразмежеванный участок, есть вероятность, что вы столкнетесь с тем, что потом не сможете его использовать. Надо понимать, что неразмежеванный участок – это участок, который имеет только примерное местоположение. И если соседи уже размежевали свои участки – может оказаться, что для вашего места там не осталось. Купив такой участок – по сути, вы покупаете воздух.




2. При покупке участка без межевания может выясниться, что он не той формы или площади, какой вы предполагали. В этом случае нужно вызывать специалистов – кадастровых инженеров, которые проведут межевание, а далее, выставят на участке межевые знаки исходя из кадастровой выписки. «Был случай, когда в свидетельстве было указано 9 соток. Специалисты провели межевание – и оказалось, что площадь составляет 7 соток. Только благодаря внимательности и специфическим знаниям можно разглядеть такие скрытые нюансы», — приводит пример Вадим Калинин.

3. Вы можете купить участок, на котором нельзя строить: часть его, например, находится на «красной линии» или рядом с ней – и в комплекте вы получаете ограничения в использовании земли. Если вы приобретаете земельный участок или коттедж, тщательно исследуйте информацию об ограничениях. Ограничителями могут быть: водоохранные зоны; санитарно-защитные зоны и полосы; охранные зоны газо-, водо-, и иных трубопроводов; охранные зоны ЛЭП, электро-, телефонных и иных кабелей и т.д.; воздушные трассы самолетов. Всё это может привести к невозможности строительства на участке дома, дополнительных объектов недвижимости или к возбуждению государственными органами судебных дел о сносе уже построенных объектов (коттеджа, гаража, надворных построек и т.п.)

4. Ваш участок может оказаться на границе двух разных районов – то есть часть его находится, скажем, в Тюменском районе, вторая часть – в городской черте Тюмени. Это настоящая «головная боль» — получить разрешение на строительство в таком случае почти невозможно.

5. Может оказаться, что вы приобрели участок в той зоне, где в дальнейшем планируется многоэтажная застройка. То есть, через какое-то время вы попадете «под снос». Чтобы этого избежать, необходимо обратиться к генплану Тюмени.

6. Еще вариант: вы можете купить по факту не тот участок, который вам показали. Чтобы такого не было, кадастровый инженер должен произвести вынос точек»: выставить границы участка согласно координатам, указанным в документах. «Бывает, продавец показал на землю, ограниченную колышками, вы провели сделку и рассчитались – а на деле купленный вами участок оказался через дорогу, в болотистой месте…», — подтверждает Вадим Калинин.

7. Целый ряд рисков существует и при строительстве. «К примеру, вы построили дом – а сосед подает в суд и доказывает, что ваш дом стоит не по правилам: нет необходимого отступа от забора, а значит, в случае пожара огнем может быть охвачен и его участок с постройками, — поясняет Вадим Калинин. – Вам придется либо сносить дом, либо строить дополнительно бетонную стену, и такие случае тоже бывали».



8. При строительстве дома можно неверно рассчитать нагрузку на грунт, не зная его особенностей: в этом случае есть риск обрушения или перекоса дома, если фундамент выполнен неправильно. Конечно, в таких серьезных вопросах лучше обращаться к сертифицированным специалистам.

9. Обратите внимание и на надежность компании-застройщика – чтобы не оказалось, что это фирма-однодневка, которая возьмет деньги и просто исчезнет. Стоит проверить опыт работы, репутацию на рынке, посмотреть выстроенные и сданные объекты. Обо всем этом расскажут в крупной риэлторской компании: риэлторы работают только с проверенными партнерами.

10. Если вы – участник какой-либо социальной программы, и при покупке объекта используете бюджетную выплату – к выбору объекта стоит подойти еще более тщательно: в каждой программе есть свои требования к жилью. Если их не учесть, соц.субсидию для покупки вы использовать не сможете. Есть риск, что сделка будет расторгнута, или продавец не вернет вам задаток.

«Закон РФ, безусловно, предусматривает определенные правила покупки и расчетов, но он не расскажет покупателю, как обезопасить себя от рисков, верно выбрать объект и не оказаться жертвой мошенничества. Скажем, если вы купили участок не в том месте, где он есть на самом деле – с юридической точки зрения сделка прошла чисто. Остальное – проблемы покупателя… Если вы не знаете, как произвести вынос точек – это только ваша ответственность. Совет здесь один – лучше всего в помощники при приобретении «загородки» брать профессионалов: риэлторов, ипотечных брокеров, консультантов по соц.программам, юристов и других профильных специалистов. Всех их можно найти в Центре недвижимости и ипотеки нашей компании», — уточняет Вадим Калинин.

Правовые риски
Юридически грамотно оформленные документы по сделке – залог того, что свои деньги и приобретенный объект вы не потеряете. Здесь достаточно нюансов: сделка с загородной недвижимостью значительно отличается от покупки квартиры. «В первую очередь, важно собрать и тщательно проверить всю документацию продавца, удостовериться, что право собственности на объект и на землю зарегистрировано и не обременено 3-ми лицами, — поясняет Екатерина Хитрик, руководитель договорного отдела компании «Этажи». – А дальше – внимательно анализировать ситуацию с самим объектом». Какие проблемы могут возникнуть?

1. Нарушение прав долевых сособственников. Если объект юридически является не отдельным домом, а долей общего дома – по Гражданскому кодексу РФ при продаже доли недвижимости необходимо сначала предложить купить её долевым сособственникам. Часто бывает, что они и покупать не хотят, и продать не дают.

2. Нарушение прав наследников. Если документы на загородную недвижимость – это свидетельство о праве на наследство, есть риск появления после покупки «обделенных» по различным причинам наследников.

3.Нарушение прав несовершеннолетних. Если среди собственников есть несовершеннолетние, и их права при сделке будут ущемлены – сделка может быть легко расторгнута судом.

4. Нарушение прав супругов. Согласно законам РФ, имущество, нажитое в браке, является общим имуществом супругов. Значит, при продаже объекта одним из супругов второй должен письменно (причем, заверив у нотариуса) подтвердить свое согласие с этим.

5. Документы на собственность есть только на дом/часть дома. Если земля под домом находится не в собственности, организовать оформление земли в собственность, либо уступку права аренды на земельный участок, иначе отчуждать такие объекты недвижимости не возможно.

6. При продаже земельного участка предъявляется только членская книжка СНТ (садового некоммерческого товарищества). Необходимо оформить участок в собственность, затем продать.

7. Документы о правах собственности есть только на земельный участок. Если все строения на нем не оформлены и не зарегистрированы – есть риск, что вы не сможете до конца оформить построенное прежними хозяевами.

8. Предлагается земля с различными документами. Скажем, на часть участка есть документы на собственность, а часть – в аренде или вообще «самозахват». Естественно, юридически вашим при покупке станет только то, на что есть реальные документы, а не то, что отгородили забором прежние хозяева.

9. Нарушения при предыдущих сделках с недвижимостью. Чем больше операций с объектом совершалось до вас, тем больше риск недействительности каких-либо сделок или действий, способных повлечь изъятие объекта из вашей собственности даже после процедуры государственной регистрации. Продавец, кстати, может и не знать о допущенных ранее нарушениях при сделках с земельным участком или коттеджем.

Возможны и другие нюансы, поэтому рекомендация здесь проста: решив покупать загородную недвижимость, обращайтесь к профессионалам, которые выявят и юридические недочеты, и риски мошенничества сведут к минимуму.

Расчет и финансовая ответственность
Проведение расчетов между продавцом и покупателем – следующий важнейший этап сделки, которому необходимо обеспечить безопасность. «Покупатели часто опасаются передавать крупные денежные суммы. Чтобы вы чувствовали себя уверенно, во время сделки мы контролируем подписание акта приема-передачи недвижимости и сопровождаем при расчетах, — рассказывает Екатерина Хитрик. – Оплатить покупку можно как в офисе агентства, так и воспользовавшись банковской ячейкой. А полное спокойствие покупателю при сделке дает финансовая ответственность компании перед ним. Она введена не так давно, но именно с этой услугой покупатель может по-настоящему почувствовать себя защищенным. Агентство гарантирует возмещение возможного ущерба Покупателю и Сособственникам, вызванного утратой права собственности Покупателя на Объект, в результатепризнаниясделки купли-продажи недействительной на основании вступившего в законную силу решения суда.

Чем еще помогут «Этажи»
С 2012 г. в компании «Этажи» действует полная финансовая ответственность перед покупателями при покупке загородной недвижимости (как и при приобретении вторичного жилья). Компания гарантирует безопасность сделки и отвечает за каждую сделку своими средствами. Дополнительные расходы со стороны клиентов при этом не потребуются.
Финансовая ответственность Компании перед покупателем закреплена в Положении о гарантийном обязательстве и прописана в клиентском договоре. После сделки вам выдается Гарантийный Сертификат, согласно которому компания «Этажи» гарантирует защиту ваших интересов как нового собственника и возмещает ущерб в случае потери права собственности в результате иска третьих лиц. После сделки компания берет на себя все риски и судебные тяжбы. В случае если сделка будет признана недействительной по решению суда, компания полностью возместит ущерб в размере стоимости приобретенной недвижимости.

Елена Корн