Органы госжилнадзора ужесточают требования к строителям и управляющим компаниям

Чтобы оценить ход реформы, журналисты пригласили в уральский филиал «РГ» Алексея Россолова, директора департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области. Эта структура была создана полгода назад путем объединения ГЖИ и органов стройнадзора. Она подчиняется напрямую губернатору и председателю правительства области.

Алексей Петрович, с какой целью задумана реформа?

Алексей Россолов:

С той же, с какой создано министерство строительства и ЖКХ РФ. Сегодня невозможно отделить одну отрасль от другой. В Свердловской области много строят: в частности, в этом году планируют сдать более двух миллионов квадратных метров жилья, а его качество по-прежнему под вопросом. Как только люди заселяются в дома, начинаются проблемы. Мы поставили себе задачу выстроить систему сквозного контроля от котлована до конечной эксплуатации объекта. В прессе все пытались найти в этом какой-то политический подтекст, но его нет. Просто мы требуем от строителей качественной работы.

Не могу сказать, что везде стало хорошо. Есть целый ряд системных застройщиков, которые заинтересованы в положительном имидже компании. А есть такие, кто случайно получил кусок земли в хорошем месте - дай бог, чтобы достроили. Правда, в последнее время в Екатеринбурге количество объектов точечной застройки заметно уменьшилось: сказалось то, что полномочия по неразграниченным землям 1,5 года назад перешли от муниципалитета к субъекту РФ. Недавно Заксобрание приняло закон, который подразумевает передачу в регион еще и градостроительных полномочий. Подобная практика существует в России повсеместно и позволяет снизить коррупционные риски в строительной отрасли.

Андрей Чибис упомянул о некой системе оперативного реагирования на обращения граждан, которая должна быть выстроена в регионах. О чем речь?

Алексей Россолов:

Оперативное реагирование должно осуществляться на уровне УК и аварийно-диспетчерских служб. Перекладывать его на государство - значит раздувать штат ГЖИ, а это нецелесообразно. Мне кажется логичным пойти по пути создания колл-центров в органах местного самоуправления. Кстати, нечто подобное уже существует в Тюмени: прямо в администрации города принимают звонки жителей не только по проблемам ЖКХ. Информация тут же сортируется и передается чиновникам.

У нас в департаменте тоже действует «горячая линия», куда можно позвонить, но надзорный орган не должен подменять собой МЧС или мэрию. Он контролирует соблюдение Градостроительного и Жилищного кодексов, а не ставит заплатки на трубы.

Как часто люди вам звонят и с какими вопросами?

Алексей Россолов:

За 9 месяцев этого года мы получили около 22,6 тысячи обращений, в том числе 204 звонка по подключению отопления в период с 11 сентября по 16 октября. Согласно внутреннему приказу, в начале отопительного сезона реакция на жалобу должна последовать в течение суток. То есть наши специалисты обязаны оперативно выйти на объект, оценить ситуацию, понять, кто виноват.

Ни для кого не секрет, что далеко не всегда повод для жалобы - в действиях УК: во многих случаях виноваты ресурсоснабжающие организации, а бывает, и сами собственники. Люди, приобретая квартиру, самовольно меняют разводку отопительных приборов, увеличивают количество секций радиатора, выводят батареи на лоджию, тем самым верхние этажи лишаются возможности терморегулирования. По статистике, нарушения со стороны профессиональных участников рынка подтверждаются только в 20 процентах проверок.

Для справки: на те самые 204 звонка на «горячую линию» мы получили 140 ответов из управляющих компаний, в 108 случаях отопление восстановили сразу, в 17 - отсрочка была связана с ремонтом магистральных трубопроводов, в трех - с ремонтом котельных, в двух многоквартирных домах задвижку не открывали из-за того, что затянулся капремонт. Еще в двух ТСЖ имели долги перед поставщиками коммунальных услуг.

Кого и как можно наказать за самовольную установку батарей?

Алексей Россолов:

Если выявится, что поставка ресурса не соответствует лицензионным требованиям, мы передаем протокол в суд. Минимальный штраф в этом случае - 100 тысяч рублей для юрлиц, от 20 до 50 тысяч - для физлиц. Однако мы предпочитаем предписания, а не штрафы. Экономика и так в непростом состоянии, а штрафы для компаний по новому законодательству - до 300 тысяч рублей. Что будет с бизнесом, если департамент начнет карать направо и налево?

Важно не собрать больше денег с нарушителей, а добиться устранения проблем, недоделок, чтобы человек получал качественную услугу, за которую платит. Для сравнения: с начала года мы выписали 1403 протокола об административном правонарушении и выдали 3955 предписаний, устранено 26 тысяч нарушений из выявленных 30 тысяч.

Конечно, у управляющих компаний имидж сегодня не самый позитивный, я еще не видел, чтобы где-то в прессе объективно освещалась их деятельность. Согласен, есть непорядочные предприниматели, с которыми боремся и мы, и прокуратура, и МВД. Но есть и те, кто добросовестно оказывает услуги. Проблема в том, что жилфонд очень неоднороден: в новых домах нужно только поддерживать коммуникации в нормальном состоянии. А на содержание «убитых» требуются серьезные затраты, которые не всякой УК, даже крупной, по силам.

Лицензирование «обелило» этот рынок?

Алексей Россолов:

Сейчас в Свердловской области 472 лицензированные УК. По-моему, их даже больше стало, чем до ввода лицензий. С одной стороны, эта процедура позволила систематизировать рынок, провести учет жилфонда, легализовать управляющие организации. Ведь порой странные вещи творились: двойные, тройные квитанции в Первоуральске, Североуральске, Нижнем Тагиле, Екатеринбурге. Сейчас с этим можно эффективно бороться. Если дом находится в реестре одной УК, никакая другая выставить квитанцию не имеет права - во всех подобных ситуациях разбираемся совместно с прокуратурой.

С другой стороны, идею лицензирования, на мой взгляд, выхолостили законодательно, пока обсуждали. Сегодня получить лицензию очень просто, а вот отозвать неимоверно трудно.

Есть ли в регионе дома без управляющих компаний?

Алексей Россолов:

Всего в Свердловской области 31 881 многоквартирное здание, 86 процентов из них обслуживаются управляющими организациями, при этом в 236 домах УК работают на основании договора управления с товариществами собственников жилья (ТСЖ) или жилищными кооперативами. ТСЖ как форму управления выбрали 2529 многоэтажек. В непосредственном управлении собственников находятся 1993 дома. Брошенных жилых объектов у нас нет, мы этого не допускаем. А вот дома, не внесенные в реестр, есть. Сейчас за них идут споры в судах.

Почему же тогда УФАС оштрафовало глав администраций Ирбита и Екатеринбурга за то, что не проводят конкурсы на управление жилфондом?

Алексей Россолов:

Те УК, что не успели сдать документы до 1 мая, получили так называемые нулевые лицензии. То есть лицензия у тебя есть, а домов в реестре нет. Их надо либо выставлять на конкурс, либо проводить общее собрание жильцов, чтобы те проголосовали за ту или иную УК. А потом принеси протоколы нам.

УФАС возбудил административные дела как раз по нашему обращению, найдя в действиях местных администраций признаки прямого вмешательства в рыночную конкуренцию. К примеру, чиновники Екатеринбурга провели конкурс в отношении всех домов, кроме жилфонда Орджоникидзевской УЖК. Мало того, в суде на стороне УК выступал юрист от горадминистрации. Нас уверяли, что это лучшая управляющая организация Екатеринбурга, но почему-то она, вместо того чтобы проводить собрания жильцов, сосредоточилась на судебной тяжбе. За это время порядка 50 домов ушли в другие УК. Что ж, таков закон рынка: свято место пусто не бывает.

Это единственный случай, когда у вас возникли подозрения в коррупции? Ведь управляющие организации нередко ведут себя агрессивно по отношению к собственникам. И когда агитируют на собраниях, и когда сопротивляются созданию ТСЖ.

Алексей Россолов:

Не нужно везде искать коррупционный след. На самом деле УК так пытаются защищать свой бизнес. Да, было несколько неэтичных случаев в Нижнем Тагиле и Екатеринбурге, когда на собрания приезжали «группы поддержки» - накачанные мужички в кожаных куртках, которые просто стояли и слушали. На встрече с руководителями крупных УК я всем дал понять: с такими методами ведения бизнеса мы будем бороться жестко. Времена 90-х ушли, необходимо соблюдать профессиональную этику.

Что касается ТСЖ, то очень многие из них образуются не потому, что дом плохо обслуживали, а потому что инициативная группа взбудоражила народ. Люди у нас в массе инертные, подписывают протоколы, не вникая, а потом начинаются проблемы: председатель ТСЖ все документы держит у себя, никакой информации не выдает, переизбрать его невозможно. Приходят жаловаться к нам. Извините, разве мы этого товарища назначили? Нет, вы сами его выбрали, теперь снять его можно только через суд. Не единичны случаи, когда люди вообще узнают о регистрации ТСЖ постфактум и пишут нам заявления: я не голосовал, это не моя подпись.

Как часто вы фиксируете нарушения при выборе способа управления многоквартирным домом?

Алексей Россолов:

Нередко. В основном они касаются процедуры проведения очного или заочного собрания собственников, нарушения сроков уведомления жильцов о предстоящем собрании (за 10 дней), неполного заполнения бюллетеней для голосования. Минувшим летом в Жилищный кодекс были внесены изменения, придавшие протоколам общих собраний статус официальных документов, подделка которых чревата уголовным наказанием. Надеемся, что это положительно повлияет на рынок.

«РГ» недавно писала о ситуации, в которой большинство собственников новостройки проголосовало за создание ТСЖ, но потом несколько человек поддались уговорам представителей УК и отозвали свои голоса, а ГЖИ признала собрание жильцов нелегитимным. Разве такое возможно?

Алексей Россолов:

Мы проверяем по запросу собственников легитимность собраний (был ли кворум) и ведем подсчет голосов на основании предоставленных протоколов. Если возникают вопросы, например, протокол и бюллетени заполнены одной ручкой и ужасно похожим почерком, то документы передаются в прокуратуру и органы МВД для проверки подлинности. Если будет установлено, что собрание жильцов нелегитимно, у департамента есть право обратиться в суд с иском о ликвидации ТСЖ.

В течение какого периода?

Алексей Россолов:

Срок давности протокола общего собрания не должен превышать трех лет.

Акт проверки является сигналом для ресурсоснабжающих организаций: с кем заключать договор, а с кем - нет?

Алексей Россолов:

Да, они предупреждены об этом.

Насколько вообще распространены «коммунальные войны» между разными УК, борющимися за один и тот же жилфонд, между УК и ТСЖ?

Алексей Россолов:

К сожалению, не могу сказать, что они обошли наш регион стороной, хотя в последнее время их количество, масштабы и накал заметно снизились. В том числе благодаря плодотворному взаимодействию нашего департамента с прокуратурой и органами МВД.

© TagilCity.ru по материалам «Российской газеты»