Напомним, в конце января на заседании Президиума экономического совета президент Владимир Путин призвал навести порядок в коммунальной сфере. Он дал указание очистить сферу ЖКХ от неэффективных управляющих компаний и поддержал предложение правительства лицензировать деятельность таких организаций. Таким образом, получается, что коммунальщики не в состоянии самоорганизоваться в рамках СРО и отрасли необходим государственный контроль.
Казалось бы, в каждом регионе за работой управляющих организаций (УО) следит Госжилинспекция, которая имеет право нерадивой компании выписать штраф за плохую уборку. Однако одними штрафными санкциями Госжилинспекция не в состоянии приструнить УО и заставить их не взвинчивать тарифы на коммунальные услуги.
К сожалению, налагаемые штрафы чаще всего перекладываются недобросовестными управляющими компаниям на плечи жильцов, которые вынуждены платить из собственного кармана за ошибки или злоупотребления представителей бизнеса, - рассказала «РГБ» председатель комиссии Общественной палаты РФ по местному самоуправлению и жилищно-коммунальной политике Светлана Разворотнева. - Отстранить от работы недобросовестную УК достаточно сложно. Перечень оснований для дисквалификации сегодня ограничен, процедура чрезвычайно сложная и длинная. Сегодня жилинспекциям просто не хватает полномочий, чтобы защитить законные интересы граждан. Лицензирование даст такие возможности и станет стимулом для повышения квалификации управленцев.
Механизм, предусмотренный законопроектом, прост. В случае если компанией не соблюдаются правила управления жильем, гражданам достаточно будет написать жалобу в Госжилинспекцию. Представители надзорного органа проведут проверку и, в случае выявления нарушения, выпишут предписание по его устранению. Если оно не исполняется своевременно, руководитель такой управляющей организации привлекается к административному наказанию в судебном порядке.
Всего два административных наказания в течение года по одной многоэтажке - и Госжилинспекция лишает такую компанию права управлять этим конкретным домом. Если количество таких домов превышает 15% от всего жилищного фонда, управляемого этой организацией, лицензия такой компании аннулируется в судебном порядке, ее руководитель получает запрет на управление жильем на три года, а его данные заносятся в федеральный реестр недобросовестных управленцев сообщил «РГБ» Андрей Чибис.
В законопроекте предусмотрена ответственность УО за ненадлежащее обслуживание и предоставление некачественных жилищно-коммунальных услуг, но нет четкого определения, что считать таковым.
Получается, что может возникнуть ситуация, когда прямая вина УК или жилобъединения не установлена или вообще отсутствует, например, по работам капитального характера, но их невыполнение будет являться нарушением содержания жилфонда, - возмущается директор одного из ТСЖ. - Средств на капремонт не собиралось, финансирование отсутствует, а лицензии уже лишили.
Пока не ясно, что ждет те управляющие компании, у которых на балансе находится много ветхих бараков, а жильцы не платят за коммуналку месяцами. Будут ли наказаны УО за непорядок в таком случае?
В законопроекте оговаривается, что на момент проведения судебных процедур (процесса аннулирования лицензии) все платежи за коммунальные услуги автоматически переходят к ресурсоснабжающим организациям. В свою очередь, УК, под жестким контролем Госжилинспекции, продолжает управлять домом. Однако если чиновники найдут хотя бы одно нарушение в управлении жильем, руководителя автоматически дисквалифицируют на три года. К тому же ему еще и штраф выпишут на полмиллиона рублей за каждое нарушение.
Много вопросов возникает по поводу проведения квалификационного экзамена для руководителя УО. Пока известно, что он будет проводиться специальной комиссией, которая должна быть создана губернатором региона.
Главным условием получения лицензии является компетентность и профессионализм руководителя организации, работающей в сфере управления жильем, - рассказал «РГБ» Андрей Чибис. - Управленец должен понимать, что такое МКД, и знать основы жилищного законодательства.
Безусловно, экзаменационные вопросы будут составляться таким образом, чтобы эти знания можно было проверить.
Стандарты профессиональной деятельности в сфере ЖКХ тоже пока не утверждены. По словам Светланы Разворотневой, по заказу минтруда разработано 18 профессиональных стандартов деятельности, но сегодня они проходят стадию согласования.
Кто будет входить в комиссию - вопрос пока открытый. Эксперты хотели бы видеть в ней представителей профессионального сообщества (СРО, а также организации, объединяющие представителей бизнеса) и организации, работающие в сфере защиты прав потребителей коммунальных услуг.
Существует мнение, что в случае принятия законопроекта может возникнуть проблема с товариществами собственников жилья. Так ли это на самом деле? Согласно законопроекту, лицензирование ТСЖ определяется по особым правилам.
Для ТСЖ, созданных в одном многоквартирном доме или нескольких домах, общее количество квартир в которых не превышает 30, получение лицензии не требуется, - поясняет Светлана Разворотнева. - Всем остальным председателям ТСЖ придется получать лицензию.
Для УО есть одна хорошая новость: за прием квалификационного экзамена с претендента плата взиматься не будет.
Эксперты сошлись во мнении, что закон о лицензировании не будет работать, если его не дополнить целым пакетом других законов. «Во-первых, необходимо повысить ответственность собственников за принятие решений о содержании МКД или, как вариант, ввести на региональном уровне предельные индексы тарифов на обслуживание и текущий ремонт многоквартирных домов, - считает Светлана Разворотнева. - «Верхняя планка» не позволит УК предъявлять завышенные счета. «Нижняя» не позволит собственникам принимать такие решения, при которых дом не получит достаточно средств на выполнение необходимых работ».
Между тем
Самая острая дискуссия при обсуждении законопроекта в Общественной палате РФ разгорелась, когда встал вопрос необходимости принятия решения по ветхому жилищному фонду. Не секрет, что зачастую управляющие компании заставляют «в нагрузку» обслуживать старые дома, которые просто невозможно содержать в надлежащем состоянии, или же эта деятельность требует очень высоких затрат.
Вот письмо, которое Общественная палата РФ передала «РГБ», оно пришло из Архангельска:
«У нас в управлении находятся деревянные дома, на деревянных сваях, которые гниют, и возникает угроза схода домов со свай, в обязанности УК - недопущение аварийных ситуаций. Стоимость замены свай под домом грубо 1 млн рублей, установка поддерживающих городков 600 тыс. рублей, но капитальный ремонт за счет средств собственников, а аварийная ситуация за счет текущего ремонта - понятно, что существующий тариф не позволяет профинансировать эти работы, собственники также отказываются голосовать за повышение тарифа, суды нас обязывают данные работы проводить вне зависимости от финансирования. Ситуация без решения финансовой стороны тупиковая: кредит для УК абсурд, брать с других домов тоже как-то не так».
Выходом, по мнению Светланы Разворотневой, могла бы стать обязательная передача таких домов в управление муниципальной управляющей компании, предполагающая софинансирование из местного бюджета. Правда, в этих бюджетах также зачастую нет денег, но здесь можно хотя бы вести речь о субсидиях из вышестоящих бюджетов. По крайней мере это честнее, чем перекладывать ответственность на бизнес.
Уйти от подобных проблем можно, купив или построив свой собственный дом. Можно купить дом на Рублевке в поселке «Лион» или в любом другом районе. Главное, чтобы в нем было комфортно, тихо и безопасно.