Posted 6 марта 2014,, 03:00

Published 6 марта 2014,, 03:00

Modified 4 августа 2022,, 21:44

Updated 4 августа 2022,, 21:44

Как развестись с бывшей… ипотекой. Советы от «Этажей»

6 марта 2014, 03:00
Допустим, несколько лет назад вы купили в ипотеку квартиру. А теперь хотите ее продать – мало ли как сложились у вас обстоятельства: хочется расширения, семья выросла, или просто нужен другой...

Допустим, несколько лет назад вы купили в ипотеку квартиру. А теперь хотите ее продать – мало ли как сложились у вас обстоятельства: хочется расширения, семья выросла, или просто нужен другой район… Как быть с невыплаченной ипотекой? По идее, сначала нужно ее погасить. Иначе как продать квартиру с таким обременением?
К примеру, ваша квартира стоит 3 млн руб., при этом банку вы должны еще 2 млн. Существует три варианта решения этого вопроса.

Вариант 1.
Если покупатель готов оплатить покупку вашей квартиры наличкой. Например, он передает вам 2 миллиона в качестве задатка. Минус при этом – покупатель должен быть готов ждать: придется около месяца после внесения денег дожидаться, пока банк снимет обременение, и только после этого можно оформить сделку купли-продажи.

Вариант 2.
Применяется в ситуации, если покупатель обслуживается и получает ипотеку на покупку вашей квартиры в том же банке, где у вас оформлен кредит. В этом случае ваш долг по ипотеке может быть переведен на него, хотя такую услугу предоставляют не все банки.

Вариант 3. Реальный.
«К сожалению, такие варианты не очень реальны. И чаще всего мы наблюдаем вариант третий, — комментирует Ильдар Хусаинов, директор федеральной риэлторской компании «Этажи». – Покупатель берет ипотеку в другом банке, а не в том, где у вас оформлен кредит. Тогда у продавца просто нет денег, чтобы свой давнишний кредит погасить. Ситуация кажется безвыходной. Но здесь может прийти на помощь наша компания и Фонды-партнеры, с которыми у нас есть договорные отношения. В партнерстве с одним из Фондов Тюмени мы предоставляем клиенту недостающие 2 миллиона рублей, он вносит их в банк, рассчитываясь за свою ипотеку – и больше никому ничего не должен. А с Фондом продавец рассчитается уже после того, как получит деньги за свою квартиру от покупателя. Все довольны, никто не ждет и не рискует: покупатель покупает не обремененную квартиру, банк получает свой кредит, клиент-продавец – свои деньги».

Ждать действительно не нужно: если найден покупатель квартиры – после всех штатных проверок службой безопасности и юр.отделом компании, «Этажи» могут организовать передачу денег из Фонда на снятие обременения в течение одного дня. И через 5 дней уже можно оформить сделку купли-продажи.

Некоторые инструменты

«Ситуация такова, что многие граждане имеют ипотечный кредит под 16% годовых. Представим, что при этом человек уже выплатил более половины кредита. Он приходит в банк с предложением по снижению ставки, а ему говорят: «Вы знаете, у вас есть договор, такое право там не прописано, снизить не можем». И кстати, с этим связан тот факт, что свои квартиры с обременением люди продают просто потому, что не в состоянии рассчитаться по ипотеке со слишком высокой процентной ставкой. Сами же банки неохотно идут на рефинансирование, особенно с передачей кредита в другой банк. В этой ситуации тоже может помочь Фонд-партнер», — делится Ильдар Хусаинов.

Механизм действий тот же: из Фонда клиенту выделяются средства, которыми он гасит свой первый кредит в одном банке. В другом банке он открывает кредит под разумный современный процент с меньшей ставкой и выгодным первоначальным взносом (если вы брали первый кредит 5-7 лет назад – взнос был, например, 20%, сейчас выплатив половину, вы можете заплатить взнос 50%, при этом процентная ставка нового кредита для вас понизится).

«Все это может дать результат – снижение процентной ставки по новому кредиту до 3%. К примеру, если вам осталось выплачивать 1,5 миллиона – вы будет экономить по 45 тысяч руб. ежегодно, это 4-5 тысяч каждый месяц, – говорит Ильдар Хусаинов. – То есть за 10 лет получите полмиллиона реальной экономии! В итоге наши клиенты значительно меньше платят по ипотеке, и для кого-то это может быть спасительным выходом при решении вопроса, оставаться ли жить в своей квартире».

Что появление таких финансовых инструментов означает для рынка в целом?

«Я уверен, через несколько лет 80-90% квартир будут приобретаться именно с использованием ипотеки. Ипотека в России бурно развивается всего десятилетие. Соответственно, уже сейчас подходит момент, когда люди начинают продавать те квартиры, которые ими были приобретены в самом начале развития ипотечного кредитования в нашей стране – мы знаем, что по статистике квартиры люди меняют в среднем через 7 лет. Пока проблемы еще не так заметны – потому что те первоначальные кредиты 7-10-летней давности были не велики. Но пройдет совсем небольшое время, на рынок выйдут квартиры, купленные в момент пика роста цен на недвижимость в 2007-2008 годах – и такая услуга по снятию обременения и рефинансированию окажется сверхвостребованной. Мы видим и реальную потребность рынка в таком инструменте, и эффект от его внедрения: мы действительно помогаем клиентам», — резюмирует Ильдар Хусаинов.

"