Права покупателей и продавцов

Определённые правила и нормы присутствуют везде — мой руки перед едой, оплати билет в автобусе, пристегни ремень в машине, заплати налог… Такие “ограничители” есть во всём, их неисполнение чревато не очень приятными последствиями. Для покупателей и продавцов недвижимости прописаны свои права и обязанности, которые делают передачу объекта “из рук в руки” максимально безопасной.
“Права и обязанности продавца и покупателя объекта недвижимости регулируются целым комплексом документов, это Гражданский, Жилищный, Семейный кодексы РФ, и другие. Но главным документом в сделке будет договор купли-продажи недвижимости — обязательно изучите его условия”, — говорит Екатерина Хитрик, руководитель договорного отдела федеральной риэлторской компании «Этажи».
Обратите внимание, что этот документ является двухсторонним. По условиям договора продавец обязуется передать в собственность покупателю объект недвижимости (земельный участок, здание, жилой дом, квартиру), а покупатель обязуется принять этот объект и оплатить его. Договор купли-продажи недвижимости должен быть обязательно заключен в письменной форме и его должны подписать обе стороны.


/>

1. Стороны договора. Это могут быть как физические, так и юридические лица.

К первым есть ряд требований:

— совершеннолетний возраст (от 18 лет). За несовершеннолетних сделки совершают их законные представители или опекуны. Дети от 14 до 18 лет обязательно участвуют на всех этапах сделки с согласия законных представителей, а также лично подписывают документы.

— полная дееспособностью. За недееспособных действуют законные представители.

В договоре обязательно прописываются фамилия, имя, отчество, место проживания. Могут быть указаны дополнительные сведения, например, дата рождения, ИНН, иные сведения.

В отношении юридических лиц обязательно следует указать организационно-правовую форму, полное наименование юридического лица, документ, подтверждающий полномочия лиц на совершение сделки, адрес, банковские реквизиты и другие обязательные реквизиты (ОНН, ОГРН и пр.).

2. Предмет договора. Это то, что покупаете или продаёте — здание, сооружение, жилой дом, дача, гараж, квартира или любой другой объект недвижимого имущества либо его доля в праве общей собственности.

Важно достоверно указать наименование и место нахождения объекта: адрес, кадастровый номер объекта, площадь, этажность и другие необходимые параметры, позволяющие однозначно толковать предмет договора — расположение на земельном участке, категорию и назначение земельного участка.

3. Цена. Согласно ст. 555 ГК РФ определяется в рублях. Разрешается прописать цену в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте. (ст. 317 ГК РФ).

Проверьте, чтобы в договоре о продаже жилого дома, квартиры или другого объекта были указаны все проживающие там лица и четко прописаны их права пользования в момент и после продажи, либо их отсутствие. Например, бывает ситуация, когда предусматривается, что проживающие в данном объекте люди, не собственники помещения, обязаны сняться с регистрационного учета к конкретной дате, но они это не делают. Если квартиру сдавали в аренду, и там живут наниматели, они также сохранят свои права, а новый собственник становится наймодателем на тех же условиях, что и бывший хозяин (ст. 675 ГК РФ).
Получается, если вы купили квартиру вместе “с жильцами”, то требовать их выписки от продавца уже не можете, так как сами подписали договор на таких условиях (п. 1 ст. 460 ГК РФ). В этом случае право собственности будет с ограничением или обременением. Итак, вместе с правами на помещение у вас возникают обязательства по отношению к жителям, которые пользуются вашими квадратными метрами на законных основаниях.
“Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, внимательно читайте договор купли-продажи перед подписанием: в нем должно быть указано, что в квартире никто не зарегистрирован и не проживает. Если в договоре есть такая фраза, а по факту в купленной квартире все-таки кто-то живет, покупатель вправе требовать через суд расторжения договора и возврата уплаченной суммы в полном объеме”, — говорит Екатерина Хитрик.

Оплата
Если квартира приобретается в кредит с рассрочкой платежа, то в договоре обязательно должны быть указаны размеры платежей, порядок и сроки их выплаты.
“Все условия, о которых мы говорили, являются существенными, без их описания договор не считается заключенным. Помимо них в договоре будут указаны прочие важные условия, уточняющие определенные права и обязанности сторон по договору. Например: условия и порядок оплаты недвижимости покупателем, условия и порядок передачи недвижимости продавцом, обязательства сторон по регистрации перехода права собственности и другие”, — говорит Екатерина.


Сделки с несовершеннолетними
Всегда надо помнить — для продажи квартиры, собственниками которой являются несовершеннолетние дети, нужно разрешение органа опеки и попечительства. Этот орган следит, чтобы права детей после продажи квартиры не были ущемлены. То есть если после совершения сделки в новой квартире детям будет лучше и на них будет выделено такое же или большее количество квадратных метров, чем в старой, то вопросов возникнуть не должно.

Для продавца
Не все знают, что продавцу необходимо подтвердить, что у третьих лиц нет каких-либо прав, препятствующих совершению сделки — ареста, залога объекта недвижимости и других. Для этого нужно предоставить выписку из ЕГРП либо справку, выданную Бюро технической инвентаризации (БТИ).


Расторжение договора
Любой договор можно расторгнуть только по заранее оговоренным обязательствам или в случае наличия существенных правовых пороков сделки — этот момент также прописан в законодательстве. Как правило, договор прекращает свое действие, когда обязательства сторон по нему не выполнены в полном объеме. Как правило такой результат достигается по решению суда. В одностороннем порядке расторгнуть или изменить договор нельзя.

Договор расторгнут — квартира пропала?
Если стороны досрочно расторгают договор, а квартира или дом по договору уже переданы покупателю, и переход права собственности уже зарегистрирован, то решить вопрос о возврате объекта можно только в случаях, предусмотренных законом или договором. В п. 4 ст. 453 ГК РФ это звучит так: «В случае расторжения договора стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон».
Если сделка частично исполнена сторонами, и уже произведена государственная регистрация перехода права собственности – то соглашение о расторжении договора не является основанием для возврата недвижимости. Для того, чтобы в результате расторжения договора имущество и права на него были возвращены владельцу, требуется прописать «условие о порядке передачи имущества и регистрации перехода права собственности» в соглашении о расторжении договора.


Если нет права собственности
Естественно, чтобы что-то продать, надо иметь для этого право собственности. А потому для тех, кто только планирует оформить квартиру, землю или дачу в собственность, тема приватизации особо актуальна — успеть нужно до марта 2015 года.
“Здесь следует выделить три момента. Первый — приватизация. Если квартира до сих пор не оформлена, заняться этим вопросом нужно в ближайшее время. Даже самый просто случай, когда не требуются дополнительные справки, занимает от 4 до 6 месяцев. А если выяснится, что, скажем, в квартире сделана перепланировка, то потребуется обращаться в суд — это это “плюс” ещё полгода. Второе — оформление индивидуального жилого дома, построенного на земельном участке, который находится в собственности или в аренде. После того, как объект построен, владельцу необходимо сразу зарегистрировать свои права. Сегодня действует процедура упрощённого оформления без ввода дома в эксплуатацию. Этим моментом надо обязательно воспользоваться. — говорит Вера Кухаренак, юристконсульт компании «Этажи». — Третье — так называемая дачная амнистия. Сейчас можно приватизировать участки в границах дачного товарищества. До марта 2015 года делается это в упрощённом порядке: необходимо заполнить декларацию на дом и сдать документы подтверждающие право собственности в регистрационную палату. Через 15 дней всё будет готово. Также дачные дома можно оформить не декларативно. Например, если вы планируете продавать дачу и предполагаете, что покупатель будет использовать ипотечные средства или социальные субсидии. Тогда вам потребуется техническая документация, придётся вызвать БТИ и поставить объект на кадастровый учёт, затем зарегистрировать право собственности. Это будет дольше, но продать будет проще”. Юристы компании помогают клиентам решить вопросы по всем трём случаям по довольно приемлемой стоимости. Кстати, все услуги имеют фиксированную цену — вы заранее будете знать сколько и за что платите.