медиаланч на tagilcity.ru
Круглый стол: недвижимость, кредиты и инвестиции в Нижнем Тагиле
После нашумевших ситуаций с Югрой, банком «Открытие», «Бинбанком» редакция TagilCity.ru провела круглый стол с финансовыми экспертами Нижнего Тагила. Специалисты рассказали, как перемены в банковской сфере сказались именно на тагильских потребителях, как это отразилось на сфере недвижимости и строительства и поделились советами по вариантам инвестирования в Нижнем Тагиле.
Как события на рынке отразились на сфере строительства? Как в Нижнем Тагиле идет ввод в эксплуатацию нового жилья?
Недвижимость себя чувствует хорошо. А вот темпы строительства в Нижнем Тагиле значительно упали. В 2016 году, я бы даже сказал, катастрофически упали. Практически точечно строится жилье в массовом сегменте.

Жилье в среднем сегменте практически остановилось. В 16-ом году ничего застройщики не закладывали. И только в бизнес-классе жилье в Тагиле продолжает строиться. Две строительные компании в этом сегменте работают – это компания «Юпитер-НТ» и компания «ДОМ-Строй». Это кирпичное домостроение. Эти компании не останавливали свою деятельность и продолжают строить. Темпы строительства несколько снижены, но работа продолжается достаточно активно.

Рассказывает Игорь Бормашенко, директор компании-застройщика ООО «ДОМ-Строй»

Игорь Бормашенко
директор компании-застройщика ООО «ДОМ-Строй»
Поэтому я ожидаю в ближайшем обозримом будущем, в 2018 году, существенный рост потребительской активности - тот, который мы уже в 2017-ом году ощутили, но достаточно слабо, после застоя и стагнации 2015 и 2016 года на строительном рынке. Потому что потребительский спрос, отложенный, никуда не делся. Многие люди выжидают, ожидая еще большего снижения цен. Но вряд ли снижение дальше возможно, потому что я как никто знаю, что мы работаем на грани себестоимости сегодня. И это уже исчерпанный ресурс – существенное подорожание стройматериалов, отложенная инфляция, подорожание земли под строительство и значительное увеличение стоимости подключения к ресурсам, конечно, не могут не сказаться на ценообразовании.
Что происходит на рынке вторичной недвижимости в Нижнем Тагиле?

Рассказывает Евгений Постников, Директор Федеральной риэлторской компании "Этажи" г. Нижний Тагил
Я поддерживаю Игоря, что все аналитики, все экономисты, и наши в том числе, считают, что все-таки дно мы прошли. Дно - это самая низкая цена на квадратный метр в отдельно взятом городе. Мы видим это по нашим данным, а мы обладаем данными в 70 городах, 4-х странах на сегодня.

Если брать Нижний Тагил, на сегодня больше всего востребованы одно- и двухкомнатные квартиры в центре, на Вагонке, тренд пошел на увеличение цены за квадратный метр. Это говорит о том, что отложенный спрос возобновился. То есть наши покупатели стали более активными. У них появились возможности, у них это тоже связано с необычным, так сказать, стремительным спадом ипотечных ставок. Это тоже подогревает спрос.
И очень важный момент: покупателю сейчас есть из чего выбрать. Даже если брать нашу компанию, на сегодня у нас 3 500 предложений для покупателей на разный кошелек, как мы говорим, на разную потребность. Сейчас на рынке есть из чего выбирать. И тут еще, на мой взгляд, нужно учитывать ситуацию политическую. Все мы ждем март 2018-го года. И если проводить аналогию с 12-ым годом, то очень было ярко выражена вот эта ажиотажная активность, когда мы говорим, что люди просто всю ночь могли звонить по поводу приобретения квартир.

Евгений Постников
Директор Федеральной риэлторской компании "Этажи" г. Нижний Тагил
Во многом спрос на жилье связан с ипотечным кредитованием. Как на банковской сфере отразилось существенное падение ставок по ипотеке? Что, кроме низкой процентной ставки, банк еще может предложить клиенту, чтобы его заинтересовать?

Рассказывает Дмитрий Клейн, Начальник дополнительного офиса ГАЗПРОМБАНК
Действительно, сейчас процентная ставка для ипотечного рынка достаточно комфортная. Но знаете, я хочу начать с того, что вообще приобретение жилья, в том числе и с участием ипотеки, - достаточно серьезный шаг. И к нему нужно подходить взвешенно, ответственно. И, конечно, это длинные кредиты, как правило на 10-15 лет, а «Газпромбанк» предоставляет кредиты на срок до 30 лет. Заемщику нужно смотреть как саму объявленную ипотечную ставку, допустим в «Газпромбанке» 9,5%, но и все сопутствующие затраты, которые есть на этом рынке.

В «Газпромбанке» ценообразование достаточно понятное, простое. Как я сказал, ставка 9,5%. В обязательном порядке страхование недвижимости и, в необходимых случаях, страхование жизни и здоровья. Страхование жизни и здоровья – существенная материальная составляющая. Есть гибкие варианты, когда можно приобрести квартиру и оформить ипотеку без обязательного страхования жизни и здоровья.
Надо приходить в банк и консультироваться, узнавать все детали: размер первоначального взноса (у нас он от 10%), возможность участия в совокупном доходе членов семьи, возможность учета материнского капитала и так далее.

Само оформление заявки на ипотеку не требует никаких затрат, оно бесплатное. А выбрать объект, взвесить все и принять окончательное решение, выйти на сделку можно за время, предоставленное банком, - у нас это 120 дней.

Дмитрий Клейн
Начальник дополнительного офиса ГАЗПРОМБАНК
Без первого взноса - не обойтись. А как быть, если первого взноса у человека совсем нет и накопить его возможность появится только лишь через какое-то время? Могут ли родители, родственники или друзья подарить человеку первый взнос, а сами могут взять его в кредит в другом банке?

Рассказывает Егор Карпанов, региональный директор ВУЗ-банка по северному направлению Свердловской области
В среднем первоначальный взнос по ипотеке составляет от 15% до 50% от всей ее суммы. Средняя сумма по ипотеке на Урале в районе 1,5-2 миллионов рублей. Таким образом, первоначальный взнос почти всегда меньше 1 миллиона рублей, а это максимальная сумма, на которую можно оформить потребительский кредит в большинстве банков.

Поэтому никаких формальных препятствий к оформлению кредита на первоначальный взнос нет, ведь потребительские кредиты выдаются на любые цели.

Но на практике заемщику нужно учитывать, что сумма на первоначальный взнос все равно будет достаточно крупной, как правило, более 300-400 тысяч рублей. С учетом ипотеки, это может быть серьезной кредитной нагрузкой для молодой семьи. Поэтому нужно взвесить силы и прикинуть, сколько будет оставаться после оформления и кредита, и ипотеки. Это, кстати, будет учитывать и банк, оформляющий ипотеку, это будет влиять на его решение. Иногда такой кредит на первоначальный взнос оформляют родители, а саму ипотеку – дети.

Также для получения крупных сумм обязательно нужно подтвердить доход, а иногда и подключить поручителя. В случае с ипотекой найти поручителя не так сложно, так как это обычно семейное предприятие.
Но я хотел бы предостеречь наших клиентов - брать потребительский кредит на первоначальный взнос – это больше ошибка для клиента. Во-первых, наличие первоначального взноса у клиента – это подтверждение его платежеспособности. Если же заемщик берет потребительский кредит на первоначальный взнос, это увеличивает риски как для банка, так и для клиента, и увеличивает его долговую нагрузку.

Если все-таки клиент готов, то он понимает, что его уровень дохода позволяет взять ему два кредита. А он должен понимать, что ставка по потребительским кредитам намного выше, чем по ипотеке. Если его ежемесячные платежи будут менее 50% от его совокупного дохода, то да, скорее всего это можно сделать. Но тогда возникает вопрос: если у заемщика такой высокий уровень доходов, то почему он 10% не может накопить на первоначальный взнос?

Здесь я посоветую нашим клиентам использовать такой «ипотечный тренажер». Вы анализируете рынок, смотрите, какая квартира вам на сегодняшний день более интересна. Смотрите цену, заходите на сайт банка - сейчас на каждом сайте банка есть ипотечный калькулятор. Рассчитывайте свой ежемесячный платеж и, хотя бы, в течение минимум 6 месяцев от зарплаты откладывайте эту сумму. То есть, если вы в течении нескольких месяцев чувствуете себя комфортно и вас не стесняют никакие жизненные условия, то есть вы не последние деньги туда уносите, не забираете оттуда, то скорее всего да, вы выбрали правильную сумму. Этот ежемесячный платеж вам подходит.

И, в первую очередь, вы накопите на первоначальный взнос, что снизит вашу дальнейшую кредитную нагрузку и переплату по кредиту, и вы поймете, насколько вы готовы к этому шагу. Потому что, как сказал Дмитрий, ипотека - это в среднем 15 лет. И за 15 лет в нашей стране много что может случиться. Наши кризисы каждые 8 лет происходят. Поэтому к этому надо подходить более осознанно.

Егор Карпанов
региональный директор ВУЗ-банка по северному направлению Свердловской области
Ранее редакция холдинга 1MI в Тюмени в интервью с представителем «ВУЗ Банка» выяснила, что изменились цели потребителей. Заемщики повзрослели, они уже не берут кредит на велосипед, они относятся к этому более осознанно. А какие особенности есть в Нижнем Тагиле? Все еще берут кредиты на велосипеды или поведение заемщиков изменилось в последнее время?
Я соглашусь с нашими тюменскими коллегами. Да, действительно наши клиенты берут кредиты более осознанно. Но это, скорее всего, влияние внешних факторов, так как реальные доходы населения упали. И если раньше тот же работник завода мог просто захотеть и пойти купить себе новый iPhone за 50 000 в кредит и не думать, что ему придется платить по 5 000 ежемесячно, то сегодня люди начали задумываться, будет ли хватать этих денег, чтобы прокормить семью.

Если сравнить с тем, что было во время предыдущего кредитного бума в 2011-2013 гг., то сейчас, конечно, люди ведут себя иначе. После спада потребительского кредитования в 2014-2016 гг. в этом году оно снова растет. По статистике, в 2017 году в Свердловской области выдано на 33% больше кредитов, чем в прошлом. Это связано и с тем, что банки снизили ставки, и с тем, что люди снова обращаются к кредиту как способу решения своих задач, но теперь на более осознанном уровне.

Основные цели, которые сейчас фигурируют, во-первых, это рефинансирование, чтобы снизить кредитную нагрузку. Единственный выход для тех, у кого два, три, четыре кредита — это рефинансирование. Такая тенденция в целом по региону.

Если говорить о других целях, то раньше кредиты часто брали на сиюминутные цели – купить новый смартфон и т.д. Сейчас преобладают более серьезные цели: ремонт, крупная покупка мебели или техники, образование, путешествия. Об этом говорит и средняя сумма потребительского кредита – в ВУЗ-банке мы видим ее в районе 150 000 рублей.

Это не может не радовать, ведь уютная отремонтированная квартира или воспоминания о прекрасном путешествии могут радовать долгие годы и после выплаты кредита. Кстати, небольшой лайфхак для заемщиков. Если у вас понятная и долгосрочная цель кредита, и вы озвучили ее менеджеру в офисе, то ваши шансы на одобрение выше, потому что так становится ясно, что вы умеете планировать наперед рассчитывать силы. По крайней мере, в ВУЗ-банке это так, поскольку мы по-прежнему рассматриваем заявки на кредит в индивидуальном режиме, и оценка менеджера тут важна.

Егор Карпанов
региональный директор ВУЗ-банка по северному направлению Свердловской области
Что чаще всего рефинансируют? С какими кредитами заемщики их Нижнего Тагила приходят, чтобы их рефинансировать?
Фактически оба направления работают. Первое – это потребительское кредитование. В свое время даже такой термин был «бум потребительского кредитования». Люди, когда брали кредиты, обращали внимание даже не столько на стоимость этого кредита и обслуживания, сколько на сумму, которую они будут ежемесячно гасить.

Сейчас, конечно, люди более рационально стали к этому подходить. На данный момент есть возможность рефинансировать под те ставки, что предлагаются. В нашем банке шкала - от 12,25% до 13,9% - и это, конечно, совсем другие процентные ставки.

Ну и второе направление - ипотеки - достаточно активное, вы знаете, что ключевая ставка снижается, тренд совершенно четкий и понятный. Поэтому те ипотечные кредиты, которые были ранее взяты под другие ставки, сегодня можно рефинансировать под ставку, у нас это будет 9,5%. И это реально достаточно существенная экономия в ежемесячном платеже. Люди активно обращаются.

Дмитрий Клейн
Начальник дополнительного офиса ГАЗПРОМБАНК
Люди начали активно рефинансировать и это - показатель роста финансовой грамотности населения. В этом году это настоящий тренд. Многие говорят о повышении финансовой грамотности, и именно она влияет на платежеспособность населения. Итак, какие виды инвестиций сейчас в Нижнем Тагиле популярны, а какие еще недооценены нашими потребителями?
Безусловно, грамотность населения растет, хотя бы в обзорном аспекте. Все люди, любого спроси, знают курс доллара к рублю, курс евро к доллару и так далее. Многие этим интересуются достаточно живо.

Лично я пришел к выводу, что есть два надежных варианта инвестиций – это банк и недвижимость. И они, конечно, каждый имеют свои плюсы и минусы. Банк это, безусловно, надежно, хотя последние события с банками эту надежность как-то в мозгах уменьшают.

Поэтому я хочу уделить внимание недвижимости и показать, насколько инвестиционно это интересно. Да, здесь есть свои нюансы, требуется значительное вложение средств. Ни 100 тысяч, ни 500 тысяч, как можно положить на счет в банке – более крупная сумма.

Но я просто приведу на цифрах, оно всегда понятнее. Рассмотрим последние 17 лет. Начало двухтысячных годов, 2003-2004 год – стоимость квадратного метра в Нижнем Тагиле 5-7 тысяч рублей. Еще раз подчеркну – в 2004 году. В 2008 году стоимость квадратного метра жилья в Нижнем Тагиле – 20-28 тысяч за кв.м. То есть, рост в 4 раза. 300 процентов!

Особенно рост был с начала 2007 по лето 2008 года – стопроцентный рост был. Сейчас, оглядываясь назад, даже и не верится, как может быть такой рост. Но он реально был. Далее финансовый кризис, падение цен, падение продаж, остановка практически. Но достаточно быстро все встрепенулись и начался подъем. В 2010-2011 годах рост. К 2013-2014 годам стоимость недвижимости 35-45 тысяч рублей за кв. м. То есть, рост по отношении к 2008-ому году – 50%, то есть, 1,5 раза.

И с тех пор пока цены не росли. Поэтому сейчас мы в такой ситуации, когда пружина сжимается, а потом выстреливает вверх.

В 2018-2020 годах это произойдет с ценами на недвижимость, в том числе и в Нижнем Тагиле. И если мы сопоставим 2017 год, то есть сегодняшний день, с 2003-2004 – рост в среднем в 7 раз. Вот тут каждый для себя сам и делает выводы.

Причем при этом, если эта недвижимость не для жилья, а для инвестиции, то арендный доход на уровне 8-12% годовых - тоже здесь присутствует.

Игорь Бормашенко
директор компании-застройщика ООО «ДОМ-Строй»
Действительно ли среди покупателей недвижимости в Нижнем Тагиле есть такая цель как инвестиции? Есть ли такие покупатели, которые именно ради инвестиции покупают недвижимость, а не для жилья или себя лично?
Да, конечно. Безусловно есть такая категория. Мы всех наших клиентов обязательно опрашиваем, зачем они пришли к нам, с какой целью покупают - для жилья или инвестиций. И такая категория примерно колеблется от 7 до 10% от всех покупателей.

Она, в зависимости от рынка, меняет вес. То есть, я полностью поддерживаю, и вообще, как представитель риэлтерской компании, в моих интересах говорить нашим слушателям, нашим жителям, что да, недвижимость – тот самый канал, где можно сохранить свои средства и преумножить.

Но мы всегда говорим по существу. Поэтому мы и считаемся экспертами по рынкам. Поэтому мы говорим, если у вас есть острая необходимость, уважаемые жители города Нижнего Тагила, то конечно, нужно приобретать жилье.

В какой вид жилья чаще инвестируют - зависит от региона. Я ни в коем случае не желаю про Нижний Тагил говорить что-то плохое на этом плане, но со стройками по сравнению с другими регионами, Нижний Тагил чувствует себя не очень хорошо. То есть, очень мало строится жилья, которое востребовано.

Возьмем похожий город, Сургут, к примеру, население 350 тысяч, нет больших заводов. Там есть нефть, какие-то перерабатывающие предприятия. И там, конечно, уровень жизни повыше. Но тем не менее, мы всегда несколько проектов берем для сравнения городов, регионов и так далее. Вот почему-то в Нижнем Тагиле очень мало стройки. Совершенно верно, что по пальцам можно пересчитать застройщиков, которые могут построить, я не говорю хорошее жилье, а которое пользуется спросом, которое соответствует стоимости за квадратный метр. То есть, вот такого выбора нет.

И отвечая на ваш вопрос, куда все-таки эффективнее – эффективнее всегда в новостройки. Потому что все понимают, что на стадии фундамента это одна цена за квадратный метр, когда дом сдается, то это плюс 40-60% стоимости.

Евгений Постников
Директор Федеральной риэлторской компании "Этажи" г. Нижний Тагил
Кроме недвижимости всегда актуален еще и депозит. Ставки по депозитам сейчас снизились в сравнении с тем же 2014 годом. Что сейчас сдерживает тех тагильчан, которые до сих пор хранят деньги под подушкой или где-то прячут за кирпичиком?
Во-первых, люди сейчас обращают очень много внимания на тот информационный фон новостей в банковском секторе, которых очень много. И если мы говорим о хранении определенного количества денежных средств под подушкой, то сегодня таких людей практически не осталось. Финансовая грамотность населения, как мы видим, растет. И правильно сказал Игорь, что люди стали умнее, грамотнее, стали рассматривать другие виды инвестирования, не только банковские вклады.

Если мы говорим про консервативные инвестиции, то это все-таки сбережения в банке. В первую очередь они застрахованы государством на сумму до 1 миллиона 400 тысяч. Но и по ставкам – да, они сейчас ниже. На сегодняшний день «ВУЗ-Банк» предлагает 8,5% годовых. Это хорошая ставка, выше средней на рынке. И поэтому многие люди на это соглашаются.

Если мы говорим про какие-то другие источники инвестирования, то на сегодняшний день инструментов настолько много, что разобраться обычному гражданину или обывателю очень сложно. Для этого также в банках и финансовых учреждениях, необязательно быть трейдером, чтобы стать инвестором. Очень часто многие банки предлагают готовые решения. То есть, вы можете прийти и сказать: «У меня есть определенная сумма денег 200-300-400 тысяч – неважно, и я хочу зарабатывать не 8,5% в «ВУЗ-Банке», а 30%».

Исходя из этого консультант предложит ему либо готовое решение, либо сформирует инвестиционный портфель под него. Но при этом каждый клиент должен учитывать, что здесь растут риски. И если в банковском вкладе вы получаете гарантии возврата, то здесь этой гарантии нет. То есть, если вы готовы вложиться в определенные инструменты, вы должны понимать, что риск невозврата – он есть. Вы получаете более высокую доходность, но при этом рискуете. Вот так обстоят дела.

Егор Карпанов
региональный директор ВУЗ-банка по северному направлению Свердловской области
У нас мы констатируем, что идет увеличение депозитных продуктов совместно с ценными бумагами – по ним выше процентная ставка. И есть у нас сочетание вклада с облигациями корпоративных клиентов – это крупные предприятия, там «Газпром», РЖД, ЕВРАЗ и другие крупные предприятия. Вот по таким вкладам ставки более высокие, и люди приходят и вкладывают, и получают достаточно серьезный доход и по той части, которая размещена в ценные бумаги, и по той части вклада, которая размещена непосредственно в депозит.

Также увеличивается доля такого вида вклада, который позволяет оперативно снимать и размещать средства, например: неснижаемый остаток от 15 тысяч – вот он размещается на определенный период. А оставшаяся сумма может с карты, на карту переводиться прямо в режиме онлайн раз в 10 дней, в месяц – как угодно, даже ежедневно, насколько есть потребность. Это достаточно популярный вид вклада. Процентная ставка по нему, конечно же, ниже. Но зато это возможность разместить временно свободные средства всегда и в любой момент их востребовать в режиме онлайн.

Дмитрий Клейн
Начальник дополнительного офиса ГАЗПРОМБАНК
Есть еще один интересный, находящийся в тренде инструмент, который люди почему-то считают инструментом инвестиций. Является ли он на самом деле инструментом инвестиций или это сегодняшний тренд, которым сейчас болеет наше правительство и многие СМИ? Криптовалюты - что это такое и с какой стороны к этому подойти? Стоит ли в них сейчас вкладываться?
Мнение эксперта
Рассказывает региональный директор ВУЗ-банка по северному направлению Свердловской области Егор Карпанов:

Сейчас в России, особенно в малых городах, большую активность проявляют разные организации, предлагающие заработать по ставкам гораздо выше банковских – например, 20% годовых, или даже 20% в месяц и 300% в год.

Очень часто они маскируются за модными вывесками: через них вы якобы инвестируете в стартапы, ценные бумаги, нефтедобычу, международные корпорации вроде Facebook, Microsoft, Apple, Samsung. Или в криптовалюту – как вы знаете, это очень модная тема сейчас.

Что это такое? В 99% случаев это банальные пирамиды. Участвовать в них или нет – решение каждого. Но очень важно понимать, что они не дают гарантий возврата средств. По сути, вы отдаете свои деньги неизвестно кому под честное слово. А когда вы отдаете деньги в банк, на страже ваших интересов всегда стоит государство.

Если говорить о признаках пирамид, то самых важных три:

  • Во-первых – слишком высокая обещанная доходность, превышающая рыночные показатели. Все, что выше 20% годовых, точно должно вызывать подозрения.
  • Второе – красивая вывеска.
  • Третье – активное продвижение в социальных сетях и интернете. Пирамиды тоже освоили соцсети и часто просят своих участников публиковать на своих страницах истории успеха, пусть даже вымышленные — они ставят такое условие, чтобы участники пирамиды могли получить деньги. Поэтому не верьте всему, что прочитаете в соцсетях.

Есть еще много других признаков – например, организаторы пирамиды стремятся представить ее как международную сеть с филиалами по всему миру, а местом регистрации служит какой-нибудь оффшор – Багамские острова, Бермуды, Кипр, Панама, Сейшелы и так далее. Но трех основных признаков уже достаточно, чтобы определить пирамиду.
Подписаться на новости