Россияне верят в недвижимость

Россияне верят в недвижимость
Новость

8 апреля 2014, 09:00
Ильдар Хусаинов, директор федеральной риэлторской компании «Этажи» прогнозирует, что в будущем интерес к недвижимости будет расти.

Ильдар Хусаинов, директор федеральной риэлторской компании «Этажи» прогнозирует, что в будущем интерес к недвижимости будет расти. Также он уверен, что в настоящее время недвижимость — единственный актив, который позволяет вкладчикам сохранить деньги, сберегая их от инфляционных всплесков и прочих неопределенностей. 
— Ильдар Борисович, как влияет экономическая и политическая ситуация в мире на стоимость жилья и рынок недвижимости в целом?
События, которые произошли в феврале-марте, странным образом повлияли на рынок — активность людей резко увеличилась, причем, как по покупке, так и по продаже недвижимости. Это видно во всех городах, где мы работаем. Эксперты связывают это с сезонным фактором, но обычно спрос увеличивается на 10‑15 процентов, в этом же году он вырос на 20‑25. Конечно, есть ряд причин, которые повлияли на стимул покупки недвижимости, но все же основными можно назвать события, происходящие на Украине.
 
— Как повела себя в ситуации геополитических разногласий банковская сфера?
Банки открыто говорят, что часть депозитов куда‑то уходит, большинство этих средств инвестируются в рынок недвижимости. Можно долго спорить, хорошо это или плохо. Но лучше, чтобы эти деньги уходили и в наукоемкие отрасли. Все‑таки недвижимость, при всем уважении к этому активу, сложно назвать наукоемкой, скорее это капиталоемкая отрасль. А она отнюдь не означает какого‑то инновационного развития. Поэтому оценить ситуацию однозначно не могу. Но касаемо тенденций можно четко утверждать, что идет активный спрос, в некоторых городах упали цены — это Сургут, Новый Уренгой. Однако замечу: падение в этих городах цен на 10 процентов связано с тем, что изначально стоимость была просто завышены. При этом даже такой высокий спрос общей тенденции в этих регионах по ценам переломить не смог.


 
 
— Выгодно ли вкладывать деньги в недвижимость?
— Недвижимость — это традиционно один из самых консервативных видов активов, если взять то же золото, то там цены колеблются в рамках трех лет — то вверх, то вниз. Акции так и вовсе изжили себя, их доходность в районе 4‑5 %, а остальное уже чистая удача, как в рулетке. В сфере недвижимости амплитуды более аккуратные. Да, был период и галопирующего роста цен, 2002, 2007 годы, когда стоимость квадратного метра за год увеличивалась в два раза. Но, начиная с 2010 года, рынок недвижимости вошел в абсолютно нормальное состояние. Максимальный рост составлял до 17‑18 % в год. Более того, в 2013 году по всем показателям процент роста не превысил 14‑15 %. Это хоть и условно, но сопоставимо с инфляцией.
Если вернуться к инвестициям в недвижимость, то тут можно получить ответ в сравнении. В банках для тех, кто вкладывает деньги в недвижимость, в настоящее время самый выгодный депозит по Vip-условиям – 8 процентов. При этом не беру во внимание те банки, которые не имеют высокий кредитный рейтинг, и тех, кто пускается во все тяжкие и предлагает двузначные цифры. Много это или мало — спорный вопрос.
Вернемся к реальной ситуации. На данный момент арендный доход резко упал, в среднем по стране составляет 6 процентов, а если убрать налоги, амортизацию на ремонт, коммунальные платежи, то и вовсе будет менее 5 %. Зато вырос доход от продаж недвижимости. Те, кто покупал два года назад, в среднем получили плюсом 15 % годовых к этим 5 %, вот и получается 20 %, которые для такого защищенного актива считаются более чем гроссмейстерскими. Если учитывать по мнению многих, ожидаемый прогноз роста стоимости на недвижимость, можно сказать, что недвижимость будет так же интересна.
Следующий факт — сохранение самого актива. У некоторых есть страхи повторения 1991 года, когда все рухнуло и люди остались без денег. А недвижимость тот кризис не тронул. Это самый надежный актив с целью его сохранения, то есть недвижимость здесь вне конкуренции. Но при этом надо объективно признать, что рынок уже перенасыщен предложением, сейчас вопрос в спросе и цене. Но более интересно было бы уйти в глубину и посмотреть в будущее: рынок большой, а средняя обеспеченность на человека почти в два раза уступает европейской. Это говорит о том, что интерес к ней будет расти.
 
— В чем причина глобальной разницы стоимости недвижимости в различных регионах страны?
— Вопрос, интересен тем, что это никого не удивляет. К примеру, возьмем ту же булку хлеба, почему она и в Москве, и в Калининграде, и в Южно-Сахалинске стоит примерно одинаково? Или сравним автомобиль, который тоже не дешевый товар, а в последнее время дилеры предлагают во всех городах по равной цене. Но в случае с недвижимостью мы видим иную картину — Москва — 220 тысяч за «квадрат», Новый Уренгой — 100 тысяч, Екатеринбург — 60 тысяч, Челябинск — 40 тысяч. Это говорит о том, что рынки недвижимости локальны. Как минимум, это означает, что рыночные законы везде работают по‑разному. Это предмет для длительного анализа. Возьмем, к примеру, даже ввод жилья и сравним. В Краснодаре, в котором проживает 800 тысяч населения, жилья сдают около 1 миллиона 200 тысяч квадратных метров, в Екатеринбурге жителей в два раза больше, чем в Краснодаре, а вводится жилья в городе на 40% меньше. Отсюда и разные цены — в Екатеринбурге 65 тысяч за «квадрат», а в Краснодаре 43 тысячи. Но при этом и спрос в Краснодаре гораздо больше, чем в столице Урала. Поэтому ответить за всю Россию невозможно, где‑то цены фундаментально завышены, тут отличный пример Москва. Кстати, уверен, что в ближайшее время в столице цены будут падать, причем серьезно.
Основной прогноз такой — цена будет постепенно выравниваться в рамках России. И девелоперы, и застройщики, и инвесторы, при всей их силе во влиянии на ценообразование не являются сильнее законов рынка, а рынок все равно свое возьмет. Такая разность не выгодна и государству, а значит всем гражданам, так как это уменьшает мобильность населения и, как следствие, уменьшает конкурентоспособность экономики страны. Сейчас и федеральные, и региональные власти имеют явное намерение резко снизить цены в России. Власть у нас сильная, а у сильной власти все цели рано или поздно осуществляются. Уверен, это вопрос времени.
— Цены на недвижимость росли в последние несколько лет, на аренду тоже, но гораздо меньшими темпами. В чем причина?
Потребительская ценность жилья хорошо видна именно в аренде. То есть спрос на нее очищен от инвестиционной составляющей от больших денег, которые субсидирует государство (молодые семьи, бюджетники и т. д.), банки (через ипотеку), частные инвесторы (которые рассматривают недвижимость как бизнес). Поэтому рынок аренды и растет немного, а точнее просто нормально. Если вспомнить 2002 год, то тогда в среднем по России 1‑комнатная стоила 6000 рублей в месяц, сегодня это 13 000 рублей. То есть цена выросла в 2 раза, этот показатель ниже, чем рост цен на недвижимость, которые выросли в 8‑10 раз. Поэтому еще лет 5‑7 рынок аренды не поменяется. И дисбаланс будет сохраняться, нарушить его сможет только цена продажи квартир.
 
— Есть ли тенденции к снижению ипотечных ставок, и повлияла ли на кредитные предложения ситуация с отзывом лицензий Центральным банком у мелких банков?
— В целом по России ставки снижаются за счет крупных банков. «Сбербанк», «ВТБ24», «Газпромбанк» захватили серьезную долю на рынке. У малых игроков есть ограниченный доступ к дешевому фондированию, они не могут себе позволить снижать проценты. Если брать в среднем заявленные ставки и разделить их на количество банков, то вроде бы ставка растет, но если взвешивать по выдаче, то ставка падает. Эту тенденцию уже не переломить, ставка по России составляет 12,65 %, это очень большая цифра. Мало того, что у нас цены высокие относительно дохода, так еще и ставки ипотечные такие же.
Однако, если учесть те факты, что 10 лет назад не было ни ипотеки, ни потребительских кооперативов, плюс ко всему мы пережили кризисный 2008 год, когда выдача составила всего 120 млрд рублей в год, а на 2014‑ый год планируется выдать 1,5 триллиона рублей, то можно сделать вывод, что 30 лет система жилищного вопроса должным образом не была налажена. Поэтому люди и берут кредиты под такой процент. Но и банки можно понять: раз потребители сами идут на такие проценты, зачем сильно снижать ставку? Я уверен, если бы никто не брал, мы бы увидели ставку и 8, и 9 процентов. Но спрос огромен.
Решится ситуация только тогда, когда более-менее удовлетворится потребительский спрос. Через 2‑3 года ситуация стабилизируется, люди начнут более активно вкладывать деньги не только в недвижимость. Другое дело более серьезный фактор — увеличение прагматичности к вопросу проживания. Если можно получить право проживания за 5 % в виде аренды, чем 12 % в виде ипотеки, все больший процент граждан будет подходить к процессу математически. Тогда должна появиться и нормальная ставка плюс 2‑3 процента к инфляции, то есть — ипотечная ставка в 9‑10 %. Все остальное — плата за некий риск, которого сейчас в реальности нет в России. У нас сейчас просрочка на близком к европейскому уровне. Отмечу, что в Америке просрочка увеличилась в разы, но при этом ставки у них 3‑5 %. Однако в США в 2008 году вся их система — выдавать под маленький процент всем подряд и при этом быть застрахованным только лишь залогом от недвижимости — посыпалась.
 
— Государственная программа «Жилье для российских семей», по которой цена за квадратный метр не должна превышать 30 тысяч рублей, известна многим. Но готовы ли российские застройщики строить такое жилье?
— Желание государства разумными методами снизить цену абсолютно верное. Людям приходится тратить 25‑30 % своего дохода на право проживать в своем доме. А должно быть 10‑15 %. Прямой способ решения этой проблемы — увеличение дохода населения. Поэтому программа, о которой вы говорите, не рыночный метод. Как правило, всегда находится метод ее обойти. Ну, будут застройщики оформлять объекты на другую компанию и продавать по 30 000 рублей, а потом продавать их, как от дольщика. Более эффективно было бы эти же ресурсы, которые сейчас направлены на организацию процессов, потратить на создание конкуренции.
С другой стороны, государство само могло бы активно выйти на рынок. Вспомните Советский Союз, когда государство полностью брало на себя эту функцию. Если сейчас в каждом городе добавить по 150‑200 тысяч кв. м жилья в год со стороны государства по себестоимости, то цены бы снизились на 20 % за год во всех городах, для Москвы и Питера потребовалось бы добавить для снижения больше — 500 тысяч и в столице до 1 000 000 квадратных метров.
 
— На рынке недвижимости появилась альтернатива ипотеке — предложение от АИЖК «Аренда с выкупом». Насколько оно будет выгодно для конечного потребителя?
— Люди у нас слишком зацикливаются на покупке, а вообще у недвижимости есть такие понятия, как право проживания, право владения, право распоряжения.Для удовлетворения потребностей вполне достаточно права проживания, а все остальное – ближе к инвестиционным действиям.  В Германии снимается 52 % жилья, а остальное покупается. В России другой подход — как угодно, но свое должно быть. Поэтому этого предложения не стоит бояться, это вполне нормальный и понятный вариант приобретения жилья. Отмечу, что на сегодня такие предложения могут исходить только от госструктур, только они могут позволить себе эти «длинные» деньги. При таком варианте еще больший процент людей сможет приобрести жилье. Для граждан это выгодно, они будут понимать, что смогут жить в собственной квартире, и знать, что через 3‑5 лет они получат ее в собственность по понятной цене.

— Эта программа предназначена для тех, кому отказали банки?

— Нет, банкам тоже нужна альтернатива их продуктам, у нас сейчас 3 банка выдают 70 % всей ипотеки. Это олигополия, и нет никаких других инструментов: ни потребительских кооперативов, ни аренды с выкупом, ни имеющихся ЖСК (жилищно-строительный кооператив), которые сейчас на рынке мнимые. Например, последние создают строительные компании, чтобы вести свою деятельность, хотя это задумывалось государством так, что люди должны объединиться и сами по себестоимости будут строить дом, потом раздадут каждому участнику объединения по квартире. Но этого нигде нет. Поэтому и нужна конкуренция.

— Основными артериями рынка недвижимости являетесь вы — риэлторы. Компания «Этажи» лидер среди риэлторских компаний России. В чем секрет? Почему к вам идут клиенты?

— Риэлтерский бизнес в России сравнительно молодой. Старожилы вспоминают, что в 1991 году так называемые агентства снимали квартиры, набирали людей, на доске мелом разделяли две колонки — продавцы на одной, на другой покупатели, деньги перевозили мешками в багажнике «Жигулей». Сейчас наша отрасль на пути реновации, многие компании по стандартам не уступают банкам. Современные риэлторские компании внедряют систему оценки качества персонала, тайных покупателей, матрицу МакКинзи, то есть повышают качество услуги. Через 2‑3 года наша профессия будет более престижной, в нее станет сложно попасть. С развитием интернета потребитель может, заходя на сайт риэлторской компании или агентства недвижимости, понять для себя, что это за компания, что она может ему предложить и какие у нее возможности.
Многие считают, что этот бизнес сложный, так как в нем большая степень неопределенности, огромную роль играет человеческий фактор. В целом это правда, но любая угроза — прежде всего возможность. А мы верим в людей! На сегодняшний день компания инвестирует серьезные бюджеты в обучение персонала, при этом мы создаем партнерские схемы, чтобы всем было интересно добиваться результата. Мы много анализируем потребности клиентов и глубоко убежден, что если ценность услуги значительно превышают ее цену, и клиенты знают об этом, то продукт или услуга любой компании будет всегда востребована.

— И все таки ваш итоговый прогноз по ценам на недвижимость на ближайшее время и на перспективу?

— В ближайшее время я прогнозирую стабильность.  В долгосрочной перспективе предпосылок для роста выше инфляции не вижу, более того факторы, которые обычно ведут к снижению цен начнут влиять на рынок все сильнее и сильнее. Вопрос лишь в том, как поведут себя факторы стимулирующие рост рынка по цене.
 

 

Нашли опечатку в тексте? Выделите её и нажмите ctrl+enter