Капремонт: как уральцам выбрать способ накопления взносов

В чём различия между специальным счетом и «общим котлом»? Что должны знать собственники жилья перед тем, как определиться со способом накопления денежных средств на капитальный ремонт своего дома? Давайте разбираться.

Как можно накапливать денежные средства на капитальный ремонт?

Жилищный Кодекс РФ предлагает два способа накопления денежных средств на капитальный ремонт:

1. Счет регионального оператора, то есть Фонда («общий котел»)
2. Специальный счет (спецсчет)

В чем суть этих способов формирования фонда капитального ремонта?

Спецсчет и «общий котел» имеют кардинальные различия.

Под специальным счетом понимают счет в банке, который открывается для аккумулирования взносов собственников помещений в многоквартирном доме с целью проведения капитального ремонта в нем. Важнейшее отличие формирования фонда на спецсчете - тот факт, что вся ответственность за решение вопросов капремонта на 100% возлагается на собственников.

За ними закрепляются обязанности:

• По организации начислений и учету взносов за капремонт (то есть жители должны выбрать организацию, которая возьмет эти функции на себя. Обычно, речь идет о расчетном центре, управляющей компании или ТСЖ);
• По ведению судебных разбирательств с соседями, отказывающимися уплачивать взносы;
• По выбору подрядной организации, которая будет проводить ремонтные работы и заключению с ней договора;
• По контролю соблюдения сроков и качества ремонтных работ, а также целевому использованию привлеченных денежных средств.

Согласно жилищному законодательству, владельцем специального счета может выступать:

1. товарищество собственников жилья
2. жилищный кооператив
3. управляющая компания
4. региональный оператор (Фонд капитального ремонта)

Суть «общего котла» состоит в следующем: средства, полученные от собственников в одних домах, региональный оператор может использовать на возвратной основе для финансирования капитального ремонта в других жилых зданиях при условии, что многоквартирные дома расположены на территории одного муниципального образования. Если дом находится в «общем котле», региональный оператор (Фонд) аккумулирует денежные средства собственников, обеспечивает начисление взносов, печать и доставку квитанций, привлекает подрядчиков, финансирует и контролирует выполнение работ.

Следует заметить, что на территории Свердловской области большая часть собственников делает выбор в пользу «общего котла». Но также в регионе есть дома, в которых открываются специальные счета. Их сегодня насчитывается около 4 тысяч, что составляет порядка 15% от общего количества домов, включенных в Региональную программу.

Есть ли разница в оплате взносов на капитальный ремонт на спецсчете и в «общем котле»?

Оплату взносов владельцы жилья в домах «общего котла» совершают по квитанциям платежных агентов Фонда, а жители домов, где открыт спецсчет, оплачивают взносы по квитанциям организации, которую они выбрали в ходе общего собрания.

Можно ли изменить способ накопления средств?

Жители многоквартирников в любое время могут поменять способ накопления денежных средств на капремонт на основании решения общего собрания. Требуемое количество голосов для принятия решения по данному вопросу составляет 50% плюс один голос от общего количества голосов всех собственников помещений в доме. Перевод денег со спецсчета на счет регионального оператора производится в течение месяца. Возможен также и обратный переход – но данное решение начинает действовать по истечении года с даты отправки его региональному оператору.

Если в то время, когда деньги копились на счете регионального оператора, в здании были выполнены какие-либо работы по капремонту, то дом не может быть переведен на спецсчет, пока собственники жилья не рассчитаются за уже сделанные региональным оператором работы. Что вполне обоснованно. Ремонт выполнен, значит, его следует оплатить. При этом, в ходе общего собрания жители могут принять решение об увеличения суммы взноса на капремонт и выплатить задолженность намного быстрее.

Общее собрание можно организовать как в очной, так и в очно-заочной, а также в заочной формах. Все образцы протоколов общих собраний собственников можно посмотреть на сайте Фонда www. fkr66.ru в разделе «Собственникам» – «Образцы документов и заявлений».

Если с жилыми зданиями, формирующими фонд капремонта на счете регионального оператора, то есть в «общем котле», все более-менее ясно, то по спецсчетам у собственников жилья появляется большое количество вопросов. Рассмотрим 5 наиболее часто встречающихся неблагоприятных ситуаций, с которыми могут столкнуться жители домов, где открыт специальный счет:

1. Маленький дом – большие проблемы. Например, жители небольшого двухэтажного, двухподъездного дома решили копить на капремонт на специальном счете, но не учли, что сбор по дому за год – не превышает 200 тысяч рублей при условии, что все собственники своевременно, без задержек вносят ежемесячные платежи. Подходит период проведения капремонта, а средств на доме не хватает. Безусловно, есть вариант привлечь заемные кредитные средства, но, как показывает практика, жители неохотно на него соглашаются, так как не готовы к дополнительным расходам. Капремонт в запланированные сроки не проводят и, в соответствии с жилищным законодательством, дом переходит в «общий котел».
2. Жители запамятовали. Возникают ситуации, когда собственники по каким-либо причинам забывают о том, что скоро настанут сроки капремонта дома и не проводят общее собрание, не устанавливают объемы работ, не выбирают подрядчика, который займется ремонтом дома и не решают другие организационные вопросы. В итоге в сроки, предусмотренные Региональной программой, жители не проводят капитальный ремонт, и дом переходит в «общий котел». Например, в текущем году, в 26 домах по Свердловской области, где открыт спецсчет, необходимо провести капитальный ремонт. Статистика по домам, где Фонд выступает владельцем специального счета, показывает, что только в 1 из 10 жилых зданий собственники смогли организовать проведение ремонта. По другим девяти домам капитальный ремонт выполнен не был.
3. Спецсчет есть – квитанции отсутствуют. Жители приняли решение об открытии спецсчета, но не выбрали организацию, которая будет выполнять задачи по учету и начислению взносов, печати и доставки квитанций. В результате, квитанции собственники не получают, с течением времени образуются долги. Когда показатель собираемости по дому составляет меньше 50%, и собственники ничего не предпринимают для его повышения, в соответствии с законом, дом переходит со спецсчета в «общий котел». Далее платежные агенты Фонда начинают формирование для жителей квитанций, в которые вносится задолженность за предыдущие периоды. И в итоге собственники получают платежки с крупным долгом, который они обязаны оплатить.
4. Реализация работ, не предусмотренных ЖК РФ и областным законом о капремонте. Есть инциденты, когда в домах, где открыт спецсчет, собственники осуществляли работы, не относящиеся к капремонту – ставили в своих квартирах новые унитазы, пластиковые окна, счетчики электроэнергии и т.п. – при том, что эти действия идут вразрез с законодательством.
5. Отсутствие должного контроля за проведением капремонта многоквартирного дома. Большинство жителей многоквартирных домов не являются экспертами в строительно-монтажных работах, не имеют достаточных знаний о технологии производства работ. Поэтому без участия специалистов в этой сфере довольно трудно осуществлять контроль качества ремонта.

Какой способ накопления денег на цели капитального ремонта своего дома выбрать, решают сами собственники. Но перед окончательным выбором жителям следует оценить все преимущества и недостатки каждого конкретного способа.