Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме

Какие возможны способы управления многоквартирным домом?

Из законодательства РФ следует, что в общей сложности существуют три формы управления многоквартирным домом (МКД).

Непосредственное управление многоквартирным домом

Смотря с точки зрения структуры, данный способ считается наиболее простым, однако при этом он — самый сложный по самому управлению. Это связано с тем, что непосредственное управление выбирается исключительно в том случае, если в доме находится не более 30 квартир. Получается, выбирая данный способ, собственники своими силами отвечают за ремонт и содержание дома, а также предоставление коммунальных услуг. Из этого следует, что никто не понесет какое-либо наказание в случае нарушения при проживании в данном строении.

Управление многоквартирным домом товариществом жильцов

В строении, где выбран данный тип управления, около двух раз в год жильцы путем голосования выбирают председателя и членов правления дома. Председатель становится полностью ответственным за все мероприятия, которые проводятся в доме. В его обязанности входит устранение нарушений, выявленных жильцами. Стоит отметить, что создание ТСЖ возможно в любом МКД или нескольких домах. Однако во втором случае это реально лишь при условии того, что постройки соединены общими коммуникациями.

Управление управляющей организацией (УО)

Данная форма управления домами встречается наиболее часто. Все потому, что способ является комфортным одновременно по нескольким причинам. Во-первых, УК объединяет любое количество жилых домов, которые расположены на различной территории. Во-вторых, коммерческая организация является формой управления. Она создана с целью получения прибыли. Это значит, что заработную плату сотрудников определяют не жители, а исключительно директор организации. В-третьих, УО имеет право заключать договоры управления не только с домом, но и с ТСЖ или ЖСК целиком. Однако данный вариант должны выбрать сами собственники.

Почему жильцы могут захотеть поменять управляющую компанию?

Важно отметить, что жилищный кодекс не дает возможность менять УК, руководствуясь одним желанием. Присутствуют ограничения, которые нужно знать для того, чтобы выбрать способ смены УК.

Основные способы смены УК:

• возможно перейти к новой компании после того, как закончится срок действия договора управления с прежней;
• если допускаются серьезные нарушения договора управления. Данный факт дает право жильцам квартир расторгнуть договор в одностороннем порядке;
• согласно статье 199 Жилищного кодекса РФ, компания лишилась лицензии на право управления домом;
• допускается расторжение договора, если с этим согласны обе стороны;
• если было решено сменить способ управления многоквартирным домом. Как пример, во время собрания собственники голосуют за создание ТСН или ТСЖ. Однако в дальнейшем самостоятельно домом управляет не товарищество. Для этой цели нанимается управляющая компания.

Последний способ также имеет преимущество. В том случае, если новая компания вызовет разочарование жильцов, ее возможно поменять. Для этого нужно провести одно собрание правления ТСЖ. Соответствующий пункт также должен быть предусмотрен в уставе товарищества.

Как подготовиться к собранию жильцов для смены управляющей компании?

Для того, чтобы жильцы не смогли оспорить выбор новой УК, общее собрание необходимо провести грамотно. В первую очередь, рекомендуется выстроить собственную аргументацию. Нужно быть готовым к тому, что с соседями придется спорить и отстаивать свою позицию. В связи с этим, не будет лишним провести подготовительную работу:

• показать жителям, что текущая управляющая компания не справляется со своими обязанностями;
• найти альтернативу – другую УК, а также показать, чем она отличается от нынешней.

Также рекомендуется отыскать единомышленников. Если существует старший по дому, либо активная группа жильцов, стоит обсудить с ними проблемы управляющей компании.

Соберите доказательства

Изучив нужную документацию, доступным языком составьте перечень нарушений, а также приложите доказательства того, что управляющая компания не надлежавшим образом выполняет свои функции. Данная доказательная база поможет убедить соседей в вашей точке зрения.

Предупредите о своих планах других жильцов

Рекомендуется вывесить объявление в подъезде. На нем излагаются проблемы, а также указываются контакты для связи. Как вариант — написать в группу дома в социальных сетях, либо в общий чат жильцов. Если таковых не имеется — создать своими силами. Можно обойти квартиры и переговорить с соседями. Для того, чтобы избежать ошибок, необходимо перед проведением собрания изучить договор управления со старой УК, а также разработать повестку собрания.

Как провести собрание жильцов, подвести итоги и протоколировать результаты?

До того, как собрание начнется, необходимо зарегистрировать пришедших. Для этого каждый участник предоставляет паспорт и документы на квартиру. Также для составления протокола требуется информация не только о пришедших жильцах, но и о том, какой долей в общем имуществе они владеют. В случае, если собрание посетил не сам собственник, а его представитель, необходимо запросить доверенность.

На собрании должны быть выбраны председательствующий, секретарь собрания и те, кто подсчитают голоса. В обязанности председательствующего входит поднимать на голосовании актуальные вопросы, а также отвечать жильцам по повестке дня. Секретарь же фиксирует результаты. Он следит за формальной составляющей вопроса во время собрания.

Проголосовать можно исключительно по вопросам, написанным в сообщении о собрании. Запрещается ставить новые вопросы и принимать решение по ним. Во время очного собрания голосование проходит любым возможным способом — поднимание руки или бросание в урну заполненных бюллетеней. При заочной форме жильцы должны принести заполненные бюллетени в то место, которое определялось в уведомлении. Жильцы, голосовавшие либо в очной форме, либо в заочной форме, заполняют одинаковый Бланк Решения. Желательно вести реестр выдачи бланков.

Уведомление о результатах общего собрания размещается не позднее, чем через десять дней. Также, в течение того же времени, копия протокола собрания высылается в действующую УК.

Как расторгнуть договор с текущей управляющей компанией и заключить с новой?

В том случае, если жители дома выбрали способ управления, за пять рабочих дней уполномоченное лицо направляет уведомление в старую управляющую компанию, а также органы государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля.

В уведомлении присутствует наименование организации, которую жильцы выбрали в качестве новой компании, и ее адрес.

Отмечается, что свыше половины жильцов МКД должны поставить свою подпись в договоре управления. В случае невыполнения данного действия, договор нельзя считать заключенным.

Из-за того, что обычно собрать жильцов бывает непросто, рекомендуется прямо во время собрания подписать договор управления.

Разберем, какие пункты должны быть указаны в договоре управления:

• состав всего имущества МКД;
• услуги по содержанию и ремонту имущества в МКД, порядок изменения данного перечня, и перечисление коммунальных услуг, представленных управляющей организацией;
• какие образом определяется цена договора, размер платы за ремонт и содержание дома, а также стоимость коммунальных услуг и порядок внесения данной платы;
• как происходит контроль за выполнением организацией ее функций, указанных в договоре;

После того, как собрание было проведено, протокол собрания составлен, а договор управления подписан, новая УК подает заявление в орган государственного жилищного надзора. Это делается для того, чтобы в лицензию управляющей компании были внесены изменения. Обычно, они вносятся за десять рабочих дней. В новую управляющую организацию деньги отправляются тогда, когда дом был включен в лицензию новой УО. Данные сведения можно без труда проверить — органы ГЖН размещают их на своем сайте.

Как правильно подобрать новую управляющую компанию?

Рекомендуется выбирать управляющую компании по нескольким критериям, которые в последствие учитываются в совокупности:

• до офиса УК есть возможность добраться пешком. Поскольку не все вопросы возможно решить по телефону, управляющая компания может потребовать личного присутствия. В таком случае, проще дойти до той, которая расположена ближе к дому;
• количество домов в управлении УК. Данный пункт указывает на востребованность компании.
• количество домов, «ушедших» от УК. Если от компании отказалось не мало домой, это говорит о том, что у УК имеются проблемы. Можно пообщаться с другими собственниками, чтобы узнать о возможных трудностях;
• лицензия. Все управляющие компании должны в обязательном порядке иметь лицензию на ведение деятельности;
• отсутствие банкротства. В том случае, если компания находится на стадии банкротства, денег на то, чтобы обслуживать дома, у нее не будет.

Что делать, если остались долги перед прежней управляющей компанией?

По Жилищному Кодексу РФ, при изменении УК задолженности, которые накопились ранее, распределяются двумя разными способами:

• в случае задолженности жильцов за оказание услуг по обслуживанию дома, средства продолжает взыскивать управляющая организация, с которой договор был расторгнут. Этот вид задолженности не переходит от одной УК к другой. Это касается и случая, когда из-за банкротства УО договор управления оказался расторгнут.
• однако, говоря о долгах собственников в доме перед ресурсоснабжающими организациями (РСО), ситуация обратная. Долги переходят в новую УО. Взыскания будут происходить с должников в адрес тех РСО, которые поставляли услуги, но не получали за них плату. Отмечается, что УО имеет право погасить задолженность перед РСО, однако после этого она будет взыскивать данные долги с жильцов, используя законные способы взыскания.