Опасное приобретение, или когда собственники квартиры не хотят выписываться

6 октября 2014, 03:40

Наверное, каждому покупателю недвижимости хочется поскорее завершить сделку и отмечать новоселье в приобретенной квартире.

Наверное, каждому покупателю недвижимости хочется поскорее завершить сделку и отмечать новоселье в приобретенной квартире. Но что делать тем, у кого сделка затягивается на неопределенное время, а нынешний собственник жилья не хочет покидать пределы заветных квадратных метров?

Договор дороже денег

Часто вопросы, связанные с выпиской прошлых хозяев начинают возникать у покупателей недвижимости только к моменту завершения сделки. Конечно, самым лучшим способом избежать недомолвок и конфликтов можно при помощи определенных обязательств и устных договоренностей, но лучше все-таки прописать отдельный пункт в договоре купли-продажи и следовать ему неукоснительно. Что же указать в договоре?

Например, то, что продавец обязан освободить квартиру в определенный месяц, день, а также сняться с регистрационного учета не позднее двух недель после заключения настоящего договора. Интересно то, что четкого срока освобождения жилья не прописано ни в одном нормативном акте, поэтому здесь нужно договориться двум сторонам самостоятельно. Можно затронуть и финансовую сторону и написать о том, что покупатель часть денег выплатит продавцу только тогда, когда квартира будет полностью освобождена. Самые находчивые покупатели могут указать размер штрафов для собственника за каждый день просрочки. Обычно такие факторы влияют на продавцов и они могут в скором времени освободить долгожданную квартиру. Понятие “освобождение квартиры” включает в себя два фактора: юридическое освобождение( то есть снятие с регистрационного учета) и физическое освобождение ( вывоз вещей, мебели, техники и т.д).

Способы освобождения квартиры

Способ 1 — Самый лучший

О таком развитии событий некоторым покупателям остается только мечтать, поскольку такой расклад встречается крайне редко. В этом случае квартира принята в день сдачи документов на регистрацию и в договоре прописано: “ квартира полностью освобождена от вещей продавца, ключи переданы новым владельцам”. Именно с этого момента покупатель становится законным владельцем недавно купленного жилья.

Способ 2 — Распространенный

Такой способ встречается очень часто и характеризуется тем, что продавец по разным причинам не успевает к моменту продажи освободить квартиру. Он покидает квартиру к моменту регистрации через 30 дней, либо задерживает срок и съезжает позже.

Способ 3 — Редкий

Здесь в сделке могут участвовать сразу несколько квартир. Например, собственник продал свою квартиру, приобрел другого человека, тот еще у кого-то. При таком развитии событий ваша будущая квартира может освободиться через несколько месяцев после продажи, только тогда, когда произойдут сделки с приобретенными квартирами. Освободят сначала одну квартиру, потом через неделю следующую, через неделю еще одну.

Бывает и хуже

Способ 4 — Без конфликтов не обойтись

Владимир Машнин, юрист федеральной риелторской компании “Этажи”:

Расскажу о некоторых рисках и проблемах, которые могут поджидать будущих жильцов:

“Камнем преткновения могут стать родственники собственников, которые не хотят продажи квартиры. Они, как правило, зарегистрированы на данной жилплощади или когда-то были поселены, но живут в другом городе или даже стране. Однозначного объяснения такого поведения нет, чаще всего это происходит из-за разногласий и ссор внутри семьи. Также, это могут быть ассоциальные люди (алкоголики, наркоманы, бомжи), которые также прописаны, но не проживают в квартире. Такие личности часто манипулируют родственниками и не дают полноценно совершить сделку. Заставить кого-то лично прийти в УФМС, выстоять очереди и самостоятельно выписаться из квартиры почти нереально.

Или еще такой случай, он тоже может произойти: когда один из ранее зарегистрированных собственников находится в местах не столь отдаленных. Его выписывают из квартиры, а по возвращению, он может требовать права на данную жилплощадь. Конечно, можно мирным путем договориться и прийти к какому-то общему решению проблемы. Но чаще всего такие сложные ситуации может решить только суд. Но судебные разбирательства — очень затратные способы решения данных сложностей. Как правило, они тратят и нервы, и силы, и деньги будущих жильцов и собственников”.

Выселить нельзя оставить

Существует определенная категория лиц, которых невозможно выселить из квартиры даже в судебном порядке.

Здесь существует единственный выход: договариваться мирным путем, обещая выплатить денежную компенсацию.

Что делать?

При продаже квартиры кроме юридических есть еще и этические нюансы. Например, продавец должен предупредить потенциальных покупателей о том, что в данной квартире прописаны еще люди. Если покупатель после приобретения жилья узнал о “сюрпризах” в виде приехавших делить имущество родственников, то он в праве требовать расторжения договора купли-продажи с возмещением ему всех понесенных убытков. “Конечно, юридически свободные квартиры привлекательны для покупателей, следовательно, очень хорошо продаются и имеют большой спрос на рынке недвижимости, -рассказывает Владимир Машнин, юрист компании “Этажи”, — жилье с обременениями продать тоже можно, но для этого понадобится время. Чтобы у вас не возникло никаких проблем с собственностью и прошлыми собственниками, мы полностью проверим пакет документов и дадим необходимые консультации, связанные с приобретением недвижимости. Поэтому, являясь нашим клиентом вы не купите “кота в мешке” в виде обремененной квартиры. Потому что в нашей компании существуетгарантия безопасной сделки, которая полностью исключает риски и нюансы при покупке квартиры. Желаем счастливого новоселья и легкой сделки!”