Продал квартиру - заплати налог!

Пожалуй, каждый, кто продавал квартиру с уверенностью может сказать — радость от удачной продажи ничуть не меньше, чем от покупки нового жилья. Сделка завершена, деньги на руках — а значит, можно вложить их в другую квартиру или дачу, отложить на образование детей или поехать в путешествие. Однако, не стоит забывать, что, помимо всего прочего, нужно привести в порядок документы и… заплатить налог.

Итак, квартира продана — вы получили денежные средства, то есть имеете доход. А он, как известно, облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) согласно законодательству РФ в размере 13%.

«К доходам относятся средства от реализации недвижимости или от сдачи в аренду, - рассказывает Андрей Лесин, руководитель департамента сопровождения сделок федеральной риэлторской компании «Этажи», — к слову сказать, ставка НДФЛ в России по общему правилу 13% — фиксированная ставка и, если смотреть ситуацию в мире, не такая уж большая. Налог должен быть оплачен не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом (годом)».



Кто является налогоплательщиком?

«Следует помнить о том, что плательщиками НДФЛ являются все люди, начиная с рождения — даже маленькие дети. Допустим, если малышу подарили квартиру, и его законные представители её продали — ему, опять-таки в лице законных представителей, нужно уплатить налог», — говорит Андрей Лесин. Налог взимается со всей суммы проданной квартиры. Но, как и в любом правиле, здесь есть исключения.

Не подлежат налогообложению

Налог не нужно платить с подаренной квартиры, конечно, если переход права собственности в порядке засвидетельствован документально, и если дарителем был член семьи или близкий родственник. К ним относятся только родители, дети, браться, сестры, супруги, бабушки, дедушки, внуки. Например, муж подарил жене, родители — детям, усыновители — усыновленным, бабушка — внуку, в таких случаях налог не платится. Если дядя подарил племяннику дом, то племянник должен будет заплатить налог.

Если речь идёт о наследования, то родственные связи не имеют значения — налог наследниками при получении наследства в любом случае не платится.

Ещё один важный момент — сколько лет у вас жильё в собственности. «Если человек владеет квартирой более 3-х лет, налог не платится. Допустим, у меня есть квартира, которую я покупал в 2003 году и оформил собственность на себя. При продаже — я не буду платить налог, так как она у меня в собственности уже 10 лет», — рассказывает Андрей Лесин.

Если же квартира у вас относительно новая и вы являетесь её владельцем менее трёх лет, налог уплатить придётся. Однако, есть способы его уменьшить.

Имущественный налоговый вычет

Если говорить просто, то вычет — эта та сумма, на которую можно уменьшить налоговую базу. Воспользоваться им имеет право каждый по итогам налогового периода, то есть один раз в год.

Вариант первый — минус миллион

Продавец недвижимости может уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн. руб. «Уточню — это право распространяется на налоговый период. Поэтому, если вы продаёте несколько квартир в календарном году, это не значит, что с каждой из них будет вычитаться по миллиону. Допустим, семья в марте продала «трёшку» за 4 млн., налоговую базу уменьшили до 3 млн., соответственно налог заплатили 390 тыс. вместо 520 тыс. Спустя два месяца решили ещё продать однокомнатную квартиру за 2 млн. Второй раз уменьшить налог у них не получится» — поясняет Андрей Лесин.

Второй вариант — доходы минус расходы

Суть такая: если вы сейчас продаете квартиру и ранее тратили какие-то средства на её же покупку, вы имеете полное право уменьшить налогооблагаемую базу на сумму фактически произведённых и документально подтверждённых расходов. Смотрим на примере: в 2011 году человек купил дом за 4 млн. и квартиру за 2,5 млн. Потом решил уехать в другой город и всё продать: дом за 5 млн. и квартиру за 3 млн. Обе сделки прошли успешно. Дальше человек вот что делает: к Декларации, которую гон несёт в налоговый орган, прикладывает документ о том, что он продал всё за 8 млн, но 2 года назад тоже самое купил сам 6,5 млн. Теперь его налогооблагаемая база будет: 8-6,5=1,5 млн. То есть налог будет всего 195 тыс. а не 910 тыс. (8 «минус» 1 и умноженное на 13%). «Эти расходы должны быть подтверждены первичными платёжными документами — то есть теми, что доказывают непосредственно переход денежных средств: расписки, кассовые чеки, платёжное поручение», — уточняет Андрей Лесин.

Вычеты при совместной и долевой собственности:

«Если квартиру ранее приобретали в общую долевую собственность заемщика и созаемщика, размер имущественного вычета будет распределен между ними в соответствии с их долями в собственности, — рассказывает Андрей Лесин. — Если же квартиру брали в общую совместную собственность, размер вычета распределяется между совладельцами, но только уже в согласованных ими размерах и на основе письменных заявлений. Распределение вычета может производиться в любых пропорциях: например, жена платит 5%, а муж — 95%. Заявление о распределении вычета представляется в налоговый орган один раз при первоначальном обращении за получением вычета одного из совладельцев».

О налоговой декларации

По уплаченным налогом отчитываются путём предоставления Декларации в налоговый орган в срок до 30 апреля года, следующего за отчётным. Декларацию можно отправить по почте или принести в налоговый орган самому.
«Если человек разбирается в юридических вопросах, то он без труда может составить её сам. Заходите на сайт nalog.ru, открываете вкладку «физическим лицам», там вы найдёте много полезной информации, в том числе по составлению декларации. Если скачать с сайта программу и заполнить все поля правильно, то выходит готовый документ в установленной форме, — рассказывает Андрей Лесин. — В нашей компании декларацию клиентам составляют профессиональные налоговые консультанты, что значительно экономит время продавцов».

Кто поможет

Покупать квартиру с помощью риэлторской компании не только удобнее, но и безопаснее. Как правило, в штате всегда находятся специалисты, которые вовремя подскажут нужные действия. Например, в компании «Этажи» действует целый Юридический департамент, в штате которого трудятся около 20-и юристов. «У человека, обратившегося в компанию есть уникальная возможность получить большой комплекс консультаций. За ним закрепляется риэлтор, который, по необходимости, привлекает к работе менеджера, эксперта но налогам, социальным программам, ипотечного брокера, специалиста по страхованию, службу дополнительных сервисов — клиент за это не платит», — рассказывает Андрей Лесин.